近來土地出讓市場呈現出的狀態令人震驚：“地王”層出不窮，動輒每平方米過萬元的地價成本，早已高出周邊房價。
眼下相當多的房地產企業“不是已經上市在增發，就是走在上市的路上”。隨著國內房地產市場格局的不斷改變，房價上漲—地產股升值—巨額融資圈地—土地儲備充足抬高股價、高地價再拉高房價……一幅房、地、股聯動圖不時浮現在人們眼前。
“新華視點”記者陳芳、徐壽松、鄧華寧
現狀：
土地市場頻爆“天價地”
11月8日，上海郊區青浦區趙巷鎮一幅面積14.4公頃的地塊，掛牌底價為4億元左右，最終被重慶龍湖地產有限公司以15.42億元的“天價”一舉摘牌，創下上海郊區地價之最。每平方米過萬元的地價成本，遠超出當地住宅目前每平方米7000元的售價。
在掛牌現場，當報價員報出這一價格時，許多開發商不敢相信自己的耳朵，讓報價員“再說一遍”。
上海城區新江灣城出讓的第四幅住宅用地的地價也創出新高：土地出讓面積5.4公頃，容積率1.2，出讓總價13.01億元，樓面地價高達每平方米2萬元。而4個月前新江灣城D1地塊的“地王”地價是每平方米12500元，上漲了60%。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹感慨：地價已超出常理，就是“面粉貴過面包”。
不單單是上海，記者了解到，南京在7月下旬誕生江寧“地王”之后，8月中旬再次誕生板橋“地王”。拍賣現場，南京市國土局竟然3次提醒：“希望各位開發商沉著冷靜，理性應價。”但最終這一地塊還是從底價5.7億元一路拉升到22.5億元成交。
閃亮登場的“地王”不斷創造著新記錄：北辰實業等以92億元競得長沙新河三角洲地塊，創下國內單宗土地拍賣總價最高紀錄;蘇寧房地產開發有限公司拍得上海南京路地塊，樓面地價高達6.69萬元/平方米，成為國內單價最貴“地王”……
探因：
土地儲備成地產股賣點
“在這一輪競價儲地浪潮中，房地產上市公司唱主角。”業內研究人士如是說。
據不完全統計，今年以來上市的房地產公司通過增發、配股等方式，已合計融資超過1000億元。
易居中國研究地產分析師楊紅旭分析，這固然與土地供給偏少有關，但更重要的是，資本市場與樓市發生了聯動：準備上市的房地產公司必須拼命儲備土地，以便提高IPO發行價格，從股市圈得更多資金。譬如，重慶龍湖地產正在醞釀赴香港上市，在上海這樣的全國樓市高地擁有土地，可以大大提升“公司價值”，所以一擲十億金。已經上市的房地產公司，通過IPO圈錢上百億元，或通過增發、派股、發債等方式，從股市再融資幾十億元、逾百億元，巨量資金在手，必須持續地儲地，否則中報、年報業績上不去，股價就維持不了，公司大股東、管理層的利益將會受損。
江蘇華泰證券行業研究員張馳飛統計發現，按目前企業年開發量計算，在不新購土地的情況下，一些企業儲備用地足夠連續開發兩三年，多的可達四五年甚至六七年。
張馳飛指出，在土地儲備成為拉抬地產股價格最主要賣點以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是企業為未來發展做儲備，更多的是為推高股價或籌備上市而圈占。
后果：
周邊房價必應聲大漲
開發商在土地市場瘋狂競拍會帶來什么后果？一是直接導致地價加速上漲。江蘇省統計局統計數據顯示，今年1月至6月份全省房地產開發企業購置土地面積同比僅增長9.2%，而土地成交價款同比增幅高達60%以上。
二是“面粉漲價引發面包漲價”。“每有地塊高價賣出，周邊房價必應聲大漲，這幾乎成為普遍現象，購房人深受其累。”佑威地產研究中心分析師舉例說，上海楊浦區的合生江灣國際公寓，受11月8日新江灣城拍出樓面地價2萬元/平方米新“地王”的利好刺激，11月13日推出的公寓房報價迅即由9月份上市時的每平方米1.7萬元飆升到每平方米2.4萬元。
記者觀察：應調控高地價
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產價格。未來三年內，房價必須保持15%至18%的增長率,才有可能支撐目前的地價。
值得注意的是，在這一輪地價上漲的過程中，有的地方政府也在扮演“推手”的角色，想盡辦法抬高土地拍賣價格。目前絕大多數地方實行土地掛牌拍賣，“價高者得”的結果，是推動地價上漲的主因。國土資源部有關負責人表示，其實市場化的土地出讓方式還有多種，比如限房價競地價、限地價拍賣等，都能把地價穩住，但現在使用較少。
在新一輪宏觀調控中，如何應對“片面追求地價高漲”給樓市帶來的負面效應，加大對開發商大量閑置土地的處置力度，不僅是中央宏觀調控著力解決的重點，也是地方政府面臨的一大考驗。
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