| 中國樓市另類“滯脹” 可能出現數千億資金缺口 |
| 中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn 2008 年 06 月 17 日 |
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最近幾個月，除了深圳等少數幾個城市房價出現明顯下跌外，其他地區房價幾乎沒有大的下調，一些熱點地區房價仍在上漲。
現在，在媒體上，一些專家和部分地產商出來表態，認為房價要下跌；另一方面，一些地產商開始捂盤，保持市場供給的緊缺。在這種情況下，房地產市場出現了另類“滯脹”——銷售停滯、價格微漲。
這種“滯脹”的形成無疑使房地產市場變得更加撲朔迷離，大家不知道該買房還是該賣房，目前很多購房者說得最多的話就是“持幣觀望”。在記者采訪的購房者中，大多數人表示，在很大程度上，持幣觀望的一個重要原因是媒體上對房價下跌的各種報道。
那么，房價到底會不會下降呢？
從記者走訪的情況看，雖然很多開發商仍守著原有的價格不變，但為了刺激購房者的胃口，他們也采取了優惠折扣或者贈送物品等方式。不過，這些優惠措施并沒有取得很好的效果。拿一位看房市民的話來說，“越是打折越覺得房價會跌，所以還是觀望為好”。
房地產商似乎也不僅僅只選擇打折這樣的促銷方式，很多開發商把樓盤“化整為零”，選擇逐步開盤的方式，以減少同一時間內市場房源的供給。這看似是開發商“捂盤”，但似乎也透露著一種無奈。試想，如果市場房源供給充裕而需求仍然不足，那么，將會有更多的聲音支持房價下調。目前這種供需的“緊平衡”，其實在一定程度上維持了房價滯而不跌。
從目前的情況看，無論是房地產商還是購房者，似乎都在“憋著”，一方是憋著少上些房源，保證房價不落，另一方是憋著等房價下落。因此，這種“滯脹”的局面恐怕不能持續太久。時間長了，房地產商資金供應難以為繼，而具有真實需求的購房者也不能太久持幣而不購房。
現在的疑問是，哪方面會勝利？從目前的形勢看，開發商的資金鏈問題將是市場變盤的關節點。北京 師范大學經濟研究中心主任鐘偉估計，在目前的需求狀況下，維持現在的開發節奏，今年我國房地產業將出現4000億元-5000億元左右的資金缺口。
分析人士認為，如果不能彌補這些資金缺口，房地產商將不得不“拆房子賣地”。目前的政策并不支持房地產開發貸款，也不支持滿足投機需求的個人住房貸款。同時，股市低迷又使通過上市和再融資獲得資金的愿望難以實現。因此，如果新增資金跟不上，加快售房回收資金將成為一些房地產商的唯一出路。
上海:新盤表現搶眼
□本報記者李良上海報道
作為本輪房地產牛市的領頭羊，上海樓市價格仍較為堅挺，但成交量持續萎靡。
新盤放量上市
5月份，上海樓市經歷了一波新盤放量上市的高潮，部分樓盤仍然漲價銷售。佑威房地產研究中心的統計數據顯示，5月份共有161批商品房源上市(剔除動遷配套房)，推出178.83萬平方米新房源，環比上升38.1%，略高于去年同期的176.59萬平方米。如果加上10個推遲上市樓盤的最少30萬平方米供應量(預售要求新盤首推最少3萬平米)，5月樓市的推盤量將遠超去年同期。而在這些集中上市的房源中，只有3個樓盤售價小幅下滑，而老盤新推房源中，有35個樓盤價格出現上漲。
5月漲價的樓盤中，表現搶眼的是位于徐匯區的百匯園。記者在網上公布的數據中看到，百匯園在2007年4月份推出的房源報價為16800元/平方米；到了2007年底，報價就飆升至28000元/平方米；2008年5月份，新推房源報價升至42000元/平方米。但網上房地產的數據顯示，盡管不斷提價，百匯園2007年推出的房源仍然處于在售狀態。據介紹，百匯園上月新推樓盤的成交價事實上遠低于公開報價。
成交持續低迷
盡管開發商們熱衷于提價，但市場給他們的反應卻是一盆冷水。在價格上揚的同時，上海樓市的成交量持續萎靡。佑威房地產研究中心的數據顯示，5月商品房和商品住宅的成交量雖然環比分別上漲9%和6.4%，但與火熱的去年5月不能相提并論，商品住宅的成交量只相當于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。供需比方面，5月商品房的總成交量只有143.31萬平方米，供需比達到1.24：1。其中，商品住宅的成交量為104.28萬平方米，供需比更是達到1.28：1。
比成交量萎靡更令業內關注的是近期發生在上海普陀區的一起開發商退地事件。2007年，上海志成企業發展有限公司通過上百輪的競價，最終以11.04億元的價格拍得普陀長風生態商務區4號東南地塊，而這塊地的起始拍價不過3.14億元，該地塊也因此成為普陀區當年的“地王”。不料今年傳出消息稱，該地塊將于近期重新面向市場競拍，因為上海志成企業發展有限公司因為自身原因放棄了這塊“地王”，在開發商中引起了很大的震動。此外，有消息稱，此前一直在上海耗資百億之巨收購房產的摩根斯坦利開始在上海出售旗下物業，這也引發了人們對外資是否撤出上海樓市的關注。
分析人士認為，銀根緊縮顯然已經對開發商造成重創，但上海由于對房價上漲的預期尚未扭轉，使得房價仍然居高不下。外資在上海樓市中所占比重較高，其未來抉擇對上海樓市未來走向至關重要。因此，購房者在分析上海樓市時，除了關注政策因素外，也不可忽視外資的動向。
天津：
小步穩漲成交下滑
□本報記者韓曉東周明天津報道
記者日前走訪了天津的一些樓盤，發現天津房價依然堅挺，但成交量下滑明顯，一些樓盤開始打折促銷。
值得注意的是，濱海新區的房價漲幅加大。中國指數研究院的報告顯示，4月份天津市商品住宅成交均價為7022元/平方米，與3月基本持平。
濱海新區升溫
國家發改委公布的數據顯示，5月份天津房價環比上漲0.6%。從記者走訪的情況來看，5月天津市內的六個城區房價略有上漲，不同區域冷熱不一，其中濱海新區漲幅尤為明顯。
隨著濱海新區經濟地位的明確，以及京津城際鐵路等項目建設的推進，該區域的房價迅速攀升。據天津市國土資源和房屋管理局統計，5月份濱海地區新建商品住宅均價為每平方米7237元，6月首周均價攀升到7978元。濱海新區重點區域之一的開發區住宅均價達到每平方米12135元，房價反超市區。開發區5月中旬開盤的萬通華府，2層起價超過每平方米17000元。
同時，天津市內六個城區的房價普遍超過1萬元。如河北區海河區域的金灣公寓去年10月時的開盤均價是每平方米7000元，目前上漲到了10500元。由于產權類型、地理位置等原因，這個價格在記者走訪的幾個區域，屬于相對較低的。金灣公寓銷售人員李先生稱，天津房價在各大城市中并不算高，過去甚至一直比較滯后，近兩年房價的上漲有“補漲”的成分。
但在現場看房的陳先生表示，目前的房價已經感覺過高，雖然自己有購房需求，但還想“再等等”。他認為，國家保障性住房的建設以及宏觀調控，將使房價控制在理性區間。
紛紛打折促銷
盡管房價堅挺，但天津的成交量出現了較為明顯的萎縮。據天津市國土資源和房屋管理局統計，5月份新建商品房的成交套數及成交面積環比分別下降9.8%和1.9%，同比分別下降21%和26%。
因此，不少樓盤采取了與全國其他地方相似的打折促銷活動。河北區的海河大道“甲殼蟲”公寓毛坯均價為11000元每平方米，給出的優惠折扣有：一次性付款優惠2%，貸款優惠1%，購買VIP卡可沖抵2萬元房款；河西區的都市瀾軒項目除一次性優惠2萬元外，贈送價值萬元的冰箱、電視，以及贈送一年物業費等。
“今年的房地產形勢確實不如往年。”河西梅江區域的世紀梧桐公寓接待人員李小姐向記者表示。世紀梧桐今年3月開盤時均價為11500元每平方米，如今部分戶型均價降至10600元。
合肥：房價暗降與捂盤現象并存
□本報記者周明合肥報道
安徽省省會合肥的房屋均價，在全國省會城市中處于中等水平。
根據記者的調查，目前合肥一些樓盤價格已經開始打暗折。與此同時，另一些樓盤卻存在捂盤現象。
中心城區非中心價格
位于老城區的御景灣是典型的中高檔小高層商品住宅區，這個位置好比是北京市的東、西兩城區。目前，這個樓盤價格為每平米6400多元。售樓小姐介紹，這個樓盤去年開盤，要到明年底才能交房入住。“我們的樓盤從去年9月份開盤以來進行了多次調價，可能6月份還會調價一次。”
“我們這附近將建造合肥市標志性建筑——兩座高層商業樓盤，這個地方的房價肯定會上漲。”售樓小姐說，“我們都覺得這里被低估了，所以自己也買了這個樓盤的房子。”
位于合肥高新技術開發區綠城的一個小高層的樓盤標出了每平米約5600元的價格，這個樓盤的售樓小姐打出的是“品牌”牌，她主要推介的是公司的社區設計、綠化、物業管理等方面的能力，以及這個區域與眾多高新企業比鄰的優勢。位于中心城區的樓盤每平米6400多元的房價與位于高新開發區5600多元的房價相比，確實沒有高出多少。
長期居住在合肥的一位朋友說，目前合肥正在大力開發高新區和濱湖新區，這些地區的房價與老城區基本相當。
暗降現象明顯
在記者走訪的售樓處，大多是房源不多、問者也寡，一些問價的人認為房價還是偏高，“現在到處都在報道，房價可能會下降，所以還是看看再說”。
幾個售樓處多多少少都有些暗降的現象。位于高新區的一些樓盤可以申請約每平方米300元的“裝修基金”，另一些尚未降價的樓盤也表示6月份會有一系列的優惠。即使位于老城區的一個樓盤，也開出了98-99折的優惠。售樓小姐還許諾，“目前車位是按照每戶1：1的比例設計的，今后很有可能會送車位。”
從可售房源來看，已開盤的這些樓盤所剩的房屋已經不多，但大多數售樓小姐表示，這些開發商采用了分期上市的策略，即每次開盤僅拿出整個樓盤中的一部分，待基本售罄后再新開其他部分。“其實，現在市場上在售樓盤中，可供選擇的套型不多了，我們還有一部分將在隨后的幾個月陸續開盤。”一位售樓小姐表示。
這些售樓小姐普遍認為，合肥的樓盤價格比較低。但記者的一位朋友卻認為，合肥樓市的人氣不足是房價較低的主要原因。
目前，合肥城區大概才200多萬人口。另外，合肥與其他城市如蕪湖等規模相當，所以合肥的積聚效應也不足。因此，合肥房價與其他省會城市相比相對較低。
價滯量跌北京房價“橫盤整理”
□本報實習記者韓曉東高健
如今北京的房地產市場似乎進入了“價滯量跌”的整理階段。
記者日前走訪北京一些樓盤發現，剔除各種明折和暗折因素后，北京房價基本處于“停滯”狀態，而且一些項目出現推遲開盤的“捂盤”現象。專家認為，北京樓市的這種調整將持續一段時間，調整時間和力度不僅受奧運因素影響，還要看貨幣政策和宏觀調控的具體情況。
房價上漲乏力
根據國家發改委公布的數據，5月北京房價環比上漲0.4%，4月環比上漲0.2%，而1-3月環比漲幅分別達到0.7%、0.5%和1.0%。從數字上來看，不同于深圳等城市的房價已經明顯調整，北京房價依然在緩慢地上漲。但顯然，進入二季度北京房價增速進一步放慢，加上促銷折扣等未被統計考慮的因素，北京房價基本處于停滯狀態。
中原地產董事總經理李文杰表示，雖然從統計數字上看，北京房價體現了“穩中有漲”的趨勢，但值得關注的是，由于市場觀望情緒濃重，不少新開樓盤調低了開盤價格，這部分價格變動并未體現在統計中。
樓盤花樣眾多的打折促銷活動也通常不反映在統計數字中。與年初如同“小荷才露尖尖角”的促銷打折相比，如今北京更多樓盤加入了促銷的行列。除了房價折扣，贈送物業費、停車位、家電裝修甚至轎車都成為開發商的促銷手段。東四環百子灣區域的美利山項目五一假期推出了每平方米11980元的節日特價房，正常均價是15000元，目前這種“特價房”依然在售；朝陽區尚未開盤的奧東18號初步定價28000元/平方米，該項目如果在開盤前進行意向簽約，會得到25000元/平方米的優惠價格；6月1日開盤的豐臺區六里橋區域的保利百合花園，推出了辦理銀行卡可以得到房價優惠2萬元的促銷活動。
采取直接降價的樓盤也有一些。位于西南三環的萬年花城，去年秋天3期開盤后，該樓盤價格今年初一度上漲至均價17000元。今年4月20日推出了4期，地理位置更靠近三環，均價卻回落到了15000元，部分戶型價格更下調到了13000多元。大西洋新城(聆湖苑)3月27日開盤均價15500元/平方米，目前已經售出三分之二，剩下的均價在14500元左右。
不過，并不是所有的樓盤都采取降價或折扣的措施。據記者了解，去年下半年之后開盤的樓盤，為了加快回籠資金，大多采取降價或打折的措施，并且幅度較大。而之前開盤的樓盤，大多已經銷售了大部分房子，房價變動幅度不大。如中關村區域的悅園去年5月開盤價格是20000元起價，目前漲到了25800元，該樓盤已經銷售大半，并無其他折扣措施。
“捂盤商”擔憂成交量
記者調查發現，不少原定5、6月開盤的樓盤，如西海國際、德勝佳苑、華潤置地廣安門項目都推遲了開盤時間，推遲的原因主要有未拿到銷售許可證、未如期完工等。
業內人士分析，除了客觀原因外，確實存在一些推遲開盤的現象。如目前規定領取銷售許可證三日內須開盤，一些開發商便以推遲領證時間為由延期開盤。之所以頂著推遲回籠資金的壓力延期開盤，主要是對于市場成交量的擔憂，想等到將來市場回暖再推出樓盤。
事實上，進入傳統銷售旺季的5月，北京房屋成交量已經有了一定程度的提升。李文杰介紹，一季度北京房屋成交量同比下滑最為嚴重，跌幅達到70%，但是二季度開始緩慢回升，成交量大概相當于去年的一半。招商證券的報告則顯示，5月份，北京一手住宅成交99.5萬平方米，環比上漲33.0%。
盡管如此，不少開發商對目前的情形難言樂觀。一方面，5月原本屬于銷售旺季，一定程度的成交量提升并不能充分說明問題。另一方面，受上年末土地供應量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響，北京商品住宅出現了近年罕見的供大于求局面，原本是房價上漲重要支柱的供求基本面被扭轉。
“如果真存在捂盤現象，那是因為開發商的判斷出現了問題，開發商今后可能蒙受更大的損失。”中國社科院金融研究所研究員殷劍峰如此表示。
李文杰認為，開發商已經由昔日資金普遍過剩轉為資金短缺，這將加快房地產業的整合力度。不少大的開發商如萬科、SOHO中國近來已經加快了收購步伐。
漲跌預期不一致
經歷了年初時的“價漲量跌”，對于如今的“價滯量跌”，人們不禁會問，北京樓市未來是否會出現“量價齊跌”的情況？
此前高盛發布報告認為，北京房價未來有可能出現10%-15%的跌幅。對此，在保利百合花園看房的王陽先生說：“北京是首都，各類人群的購房需求還是比較旺盛的。我個人不認為北京房價會經歷一個急跌的過程，如果房價比現在低5%，我就會立刻考慮買房。”
殷劍峰認為：“今年可能是北京樓市的一個拐點。整個城市房屋價格增長速度將明顯放緩，一些前幾年非理性上漲的區域，甚至會出現絕對價格下降。這樣的趨勢將在北京沒有了奧運預期之后的下半年更加明顯地體現出來，唯一的疑問在于放緩和下降的程度會有多大。”
李文杰則表示：“目前可以說最壞的時候已經過去。從北京近來成交量抬頭，到南方的廣州、深圳等城市二手房租售價格小幅回暖，都體現了這個跡象。”他預計，北京房價漲幅放緩趨勢仍會延續，大幅放量的可能性很小，但絕對價格下跌的可能性在減小。 |
| 來源： 中國證券報 |
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