編者按昨天是“房貸新政”實(shí)施的第一天,新政的效果如何備受各方關(guān)注。整體來看,市場出現(xiàn)了一些熱點(diǎn),但觀望氣氛仍比較濃。各方都在等待,一方面是等待細(xì)則出臺(tái),然后銀行、政府部門才能完全動(dòng)起來,民眾才能對(duì)新政有一個(gè)準(zhǔn)確的估計(jì)；另一方面是等待局勢明朗,然后再采取行動(dòng),特別是購房者,更是想看新政之后樓價(jià)能否止跌,然后再?zèng)Q定是否入市。政府部門能否深入配套,開發(fā)商能否“放下身段”,民眾能否入市托底,各方對(duì)樓市新政拭目以待。
銀行暫停批復(fù)房貸等待總行細(xì)則
某銀行業(yè)人士向記者透露,自從房貸新政公布后至今,該行基本上暫停了個(gè)人房貸的放款?！坝绕洮F(xiàn)在是過渡階段,很多細(xì)節(jié)還沒清晰?！痹撊耸勘硎?如果銀行這時(shí)候發(fā)放房貸,比較難把握究竟是按照舊規(guī)矩辦,還是新規(guī)矩辦,“所以,一些新的房貸申請(qǐng)可能會(huì)推遲一點(diǎn)遞交上去?！?/p>
根據(jù)央行新聞發(fā)言人10月22日的解釋,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在10月27日前完成實(shí)施細(xì)則的擬定工作,并在之后對(duì)借款人做好宣傳解釋工作。但是,在本報(bào)記者的采訪過程中,部分銀行的廣東省分行表示仍然在等待總行的安排。昨天下午,工行廣東省分行相關(guān)人士向記者表示,房貸新政的細(xì)則還在研究制定中。
此外,某銀行負(fù)責(zé)房貸的客戶經(jīng)理表示,就算總行現(xiàn)在出臺(tái)了細(xì)則,而從總行下放到分行再落實(shí)到支行,至少還要好幾天時(shí)間。
民眾利率這一最大優(yōu)惠享受不到?
不少民眾擔(dān)心,如果沒有細(xì)則,根本享受不到優(yōu)惠利率。一些銀行業(yè)人士的預(yù)計(jì)證實(shí)了這一判斷,即使房貸利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,但能享受到這樣貸款利率優(yōu)惠30%的客戶,不一定會(huì)有很多。一位銀行客戶經(jīng)理算了一筆賬:目前銀行房貸基準(zhǔn)利率為7.47%,假如優(yōu)惠0.7倍,利率就下降至5.229%,比目前銀行五年期存款利率5.58%還要低,這樣一來,如果客戶在銀行將房貸本金總額相等金額的錢存五年以上定期,那么,這筆定期存款的利息可以用來償還房貸的月供還有盈余?！叭绻y行的房貸客戶都享受這么低的利率,銀行的收益會(huì)大幅減少,因此對(duì)享受30%利率優(yōu)惠的客戶嚴(yán)加限制?！?/p>
然而,長城證券卻持有相反的看法,認(rèn)為此次政策調(diào)整給予了銀行更大的自主定價(jià)空間,但當(dāng)前貸款需求明顯放緩而同業(yè)競爭壓力日益激烈,且個(gè)人按揭貸款歷來被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),預(yù)計(jì)銀行發(fā)放新增貸款時(shí)會(huì)更多執(zhí)行優(yōu)惠貸款利率。
政府具體概念正據(jù)老政策“框定”
具體概念的界定也需要相關(guān)政府部門推進(jìn)。業(yè)內(nèi)人士表示,“改善型普通自住房”等概念界定尚未完全明確,這也會(huì)影響銀行出臺(tái)細(xì)則的時(shí)間。如備受關(guān)注的“改善型普通自住房貸款需求”,建設(shè)銀行表示,這種情況解釋稍微比較復(fù)雜,具體情況可以在買房前咨詢經(jīng)辦行專業(yè)信貸人員。一般理解,如果客戶現(xiàn)在貸款買的房子由于面積比較小等原因不能滿足住房需求,需要貸款再購買一套普通住房用來一家人居住,可以認(rèn)為是購買改善型普通自住房。但是,具體的概念解釋,還是需要政府有關(guān)部門進(jìn)行明確的界定,否則各個(gè)銀行都是根據(jù)自己的理解進(jìn)行,很容易引起混亂,最終也會(huì)導(dǎo)致新政執(zhí)行不下去。
一位政府部門人士透露,目前國家對(duì)于“改善型普通自住房”等解釋還沒有正式出臺(tái),目前正在進(jìn)行,應(yīng)該會(huì)以之前的老政策來“框定”,例如家庭住房面積不能超過當(dāng)?shù)氐娜司》棵娣e,具體解釋應(yīng)該近期可以出臺(tái)。
省房協(xié)8點(diǎn)政策建議昨日遞交
昨天,在本報(bào)記者采訪時(shí),廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲表示,當(dāng)日廣東房協(xié)正式向省政府遞交了8點(diǎn)政策建議。
這些政策建議主要涉及金融政策、土地政策等領(lǐng)域。關(guān)于金融政策,房協(xié)認(rèn)為,個(gè)人購房貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),風(fēng)險(xiǎn)不大,適當(dāng)放寬購買二套房的貸款條件,鼓勵(lì)改善型住房需求。
關(guān)于土地政策,省房協(xié)提出,根據(jù)市場供求關(guān)系適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng),摒棄過去按照財(cái)政狀況供應(yīng)土地、營造“大盤”的做法。而關(guān)于土地增值稅的清算。省房協(xié)表示,土地增值稅的清算,應(yīng)在尊重歷史基礎(chǔ)上區(qū)別對(duì)待。
房協(xié)還建議,對(duì)于資金籌措困難的經(jīng)濟(jì)適用房購買者,政府部門可以考慮用貨幣補(bǔ)貼的方式幫助合資格的居民。(記者駱海濤)
-樓盤掃描
限價(jià)房中小戶型回暖大戶型高檔樓盤遇冷
由于樓市新政明確扶持首次置業(yè)購買90平方米以下住宅,首付比例、貸款利率及稅負(fù)均大幅降低,新政出臺(tái)后首個(gè)周末中低價(jià)位樓盤表現(xiàn)如何?連日來記者走訪廣州、深圳幾大在售樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn),隨著新政的出臺(tái),限價(jià)房人氣開始回暖,中低價(jià)位樓盤看樓客激增,成為新政后樓市中的最大亮點(diǎn)。盡管目前購房客咨詢者眾,但成交量依然在徘徊中,多數(shù)購房客仍持幣觀望。業(yè)內(nèi)人士表示,多項(xiàng)救市政策的實(shí)施時(shí)間并不一致,尚待實(shí)施細(xì)則出臺(tái)并“消化”,下月1日后市場才有可能出現(xiàn)明顯變化。
限價(jià)房:
受惠新政人氣回升
國家樓市新政出臺(tái)后,廣州樓市立即出現(xiàn)興奮點(diǎn),面向首次置業(yè)者的限價(jià)房樓盤成為新政首批受惠樓盤。
前日,位于金沙洲的限價(jià)房新樓盤中海金沙馨園首度開放樣板房,當(dāng)天迎客過千,看房者中有近六成為30歲以下的年輕男女。而萬科的限價(jià)盤新里程也是每一班樓巴均爆滿。
中海金沙馨園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,救市新政的出臺(tái),限價(jià)房是新政優(yōu)惠的直接受益者。一對(duì)年輕的看樓者表示,新政直接減輕了購房和供樓的負(fù)擔(dān),再加上樓盤本身素質(zhì)不錯(cuò),不到60萬元的總價(jià)應(yīng)該可以從容接受。
據(jù)統(tǒng)計(jì),廣州11月份將有833套限價(jià)房推出,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),限價(jià)房銷售新一輪高峰有望到來。
中小戶型:
下月交易或井噴
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),樓市新政出臺(tái)后,中小戶型的房源受到較多關(guān)注。
在深圳龍崗的幾個(gè)小戶型樓盤,從記者采訪的一些購房者來看,來看房的人分幾種類型,一種人是擔(dān)心新政出來后深圳房價(jià)可能會(huì)上漲,所以他們過來看看現(xiàn)實(shí)情況究竟如何；另一種人是之前擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)跌,現(xiàn)在政策變了后,繼續(xù)跌的可能性小了,現(xiàn)在買房還可以省掉一些交易稅和房貸利息。
“政策的效應(yīng)很明顯,不少買房人就是沖著‘新政’來的。盡管最近幾天的交易量沒有太大變化,但市民的購買意向很明確,到了下個(gè)月政策實(shí)行之后,有可能出現(xiàn)交易井噴。”一樓盤的營銷負(fù)責(zé)人分析說。
豪宅:
客源分流看者寥寥
記者上周末在廣州宏城廣場停車場看到,盡管各大樓盤都在賣力促銷拉客,但收效卻不同。限價(jià)房、低價(jià)樓盤的樓巴上坐滿了乘客,而一些豪宅盤的樓巴則只有零零星星的看樓客上車。
記者以購房者身份走訪了珠江新城一批高檔樓盤。不少樓盤均稱,盡管救市新政出臺(tái),但是近期不會(huì)降價(jià)銷售。天河區(qū)龍怡路銀匯華庭的銷售代表陳穗說,此次降低購房契稅和首付均是針對(duì)90平方米以下的住宅,對(duì)豪宅不會(huì)構(gòu)成直接的影響。但是新政實(shí)施后,買家可能會(huì)更多選擇中小戶型,可能會(huì)分流一部分客流。
“11月份以后,在現(xiàn)有的政策下,大面積的商品住房成交肯定不濟(jì)?！睆V州知名房產(chǎn)專家韓世同判斷說,特別是144平方米以上的這些戶型,即使國家及地方政府進(jìn)一步出臺(tái)有利于樓市的政策,也不會(huì)“關(guān)照”高檔房,因?yàn)橹醒氲恼呤枪膭?lì)自住型消費(fèi)需求,所以這類房型11月份以后肯定會(huì)受到?jīng)_擊。
-釋疑
現(xiàn)在買房能否免契稅?
昨日上午,記者探訪廣州市交易登記中心,工作人員告訴記者,近期前來辦理房地產(chǎn)交易登記業(yè)務(wù)的市民并沒有因?yàn)樾抡某雠_(tái)而明顯增加。
11月1日之前簽的合同,等到11月1日或之后再交錢是否能享受國家的減免契稅等優(yōu)惠政策?交易中心財(cái)稅征收窗口的工作人員表示,“目前具體文件還沒有下來,因此一切業(yè)務(wù)還照之前的政策辦理”,相關(guān)情況目前還不太清楚。
對(duì)此,一些現(xiàn)在等待辦證的不少市民也是一頭霧水,不知道享受到政策的節(jié)點(diǎn)到底是以簽訂的合同日期為主還是以國家頒布實(shí)施的日期為主。
-預(yù)測
房價(jià)明年春節(jié)見底?
廣州市維森置業(yè)總經(jīng)理張維倫說,此次救市新政的出臺(tái)短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)刺激成交量的大幅回升,但是對(duì)樓市而言是長期的利好信號(hào)。作為政府投石問路的開路兵,新政如果不能挽救樓市大勢,那么會(huì)有更多配套政策出來,如營業(yè)稅年限調(diào)整、二次房貸松綁等,可能會(huì)依據(jù)市場情況有所調(diào)整。
他分析說,根據(jù)中國房地產(chǎn)十年發(fā)展周期規(guī)律,1988年到1998年、1998年到2008年,這兩個(gè)階段里中國樓市作上升到回落的拋物線變化,而從2008到2018,樓市將經(jīng)歷第三次拋物線變化。對(duì)此,他作出預(yù)測,目前廣州房價(jià)均價(jià)到了9000多元/平方米,明年春節(jié)廣州房價(jià)將會(huì)見底,跌至8000多元/平方米,屆時(shí)將會(huì)是投資者入場抄底的時(shí)期,明年年中廣州房價(jià)逐步企穩(wěn),隨后進(jìn)入一個(gè)新的上漲周期。
(王昊 關(guān)麗 鄭佳欣 盧先兵
劉輝軍 林燕德)
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