企業(yè)庫存難降 政策效應(yīng)漸淡 降價趨勢將成（資料圖片）
前期中央和地方各項(xiàng)“救市”政策的刺激效果正在減弱，春節(jié)前后，全國房地產(chǎn)市場又漸漸回歸冷清，全國70個大中城市房屋銷售價格已連續(xù)兩個月同比下跌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2009年，全國房價可能醞釀新一輪下跌。
市場人士分析，自住型需求在經(jīng)過近四個月的消化后，目前已經(jīng)減弱；而有效需求進(jìn)一步釋放，需購房成本繼續(xù)降低。種種跡象表明，樓市在2008年所經(jīng)歷的“行業(yè)景氣回落、企業(yè)庫存高企和市場價跌量縮”等困境并沒有改觀。不過，受宏觀經(jīng)濟(jì)可能見底以及進(jìn)一步救市政策預(yù)期的影響，房價降幅不會過大。
企業(yè)庫存高壓難解
從1月28日到2月9日，萬科對上海幾乎所有的在售項(xiàng)目推出春節(jié)讓利促銷，這比去年萬科掀起降價潮的時間提前了12天。更為重要的是，在各大城市，與萬科一樣進(jìn)行價格調(diào)整的房企和項(xiàng)目日益增多。
業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)存貨激增、消化困難，是迫使其加快推盤和降價銷售的主因。
目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在60%以上，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率多數(shù)在0.3以下，經(jīng)營性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負(fù)值，資金鏈普遍吃緊。而行業(yè)整體的負(fù)債水平和資金狀況則更不容樂觀。
戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。
而根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1—11月提高6.5%。
政策效應(yīng)逐漸淡化
1月份，全國重點(diǎn)城市新房成交量再度普降，而同比則漲跌互現(xiàn)。第一創(chuàng)業(yè)公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過40%，南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，去年11月啟動的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購買力，但上一波反彈的勢頭在今年1月已經(jīng)式微。目前，第二階段的刺激政策，比如購房退稅、購房入戶以及取消二套房貸和外資購房限制等，僅限于個別城市，尚未在全國推開。而政策預(yù)期則可能加劇有效需求的觀望，政策效應(yīng)逐漸淡化。
有研究報告顯示，目前國內(nèi)一、二線城市房價收入比，距2003年-2005年的平均水平，還高出30%左右。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)前景還沒完全明朗，城市居民對未來經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期都不樂觀，各地樓盤降價和大眾對于中短期樓市看淡，導(dǎo)致房價看跌的預(yù)期越來越強(qiáng)，從而進(jìn)一步延遲和減少大額消費(fèi)。這也使得政策效應(yīng)逐漸弱化。
降價趨勢或?qū)⑿纬?/strong>
一位資深人士指出，商品房可以視為一種“大宗商品”，其價格下跌趨勢一旦形成，短期內(nèi)不會立即扭轉(zhuǎn)。在目前的價格水平上，有穩(wěn)定收入人群的購買力不足，將使房價存在進(jìn)一步下調(diào)空間，降價趨勢或?qū)⑿纬伞?/p>
國家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年1月，70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%，跌幅比去年12月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)，這是自2005年7月全國房價統(tǒng)計對象調(diào)整以來連續(xù)兩個月同比下跌；環(huán)比下降0.2%，是連續(xù)6個月環(huán)比下跌。（記者 林喆）
因政策因素成交急劇放大的“暖冬”剛過，北京房地產(chǎn)市場就遭遇“倒春寒”，新房成交量和新開住宅項(xiàng)目數(shù)均大幅下滑。針對后市，即使是最為樂觀的業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，樓市起碼要到今年下半年才會出現(xiàn)新的“艷陽天”。
春節(jié)長假后，伴隨著多家新樓盤的“扎堆上市”計劃，許多上海新老樓盤都在開始運(yùn)用新一輪營銷計劃爭奪潛在客戶，記者走訪開發(fā)商和業(yè)內(nèi)專家了解到，比較明顯和激烈的價格戰(zhàn)，最有可能在一季度末到來。
牛年春節(jié)，珠三角樓市再度降溫，經(jīng)濟(jì)前景不明使該地區(qū)樓市再次呈現(xiàn)價量齊跌格局。有分析人士指出，倘若春節(jié)后成交量難以放大，后續(xù)新盤陸續(xù)上市，珠三角樓市恐迎來新一輪跌勢。
近期，我們走訪了中國開發(fā)商策略聯(lián)盟、上海易居研究院和中國房地產(chǎn)測評中心等單位，對我國未來房地產(chǎn)走勢和房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)間的互動關(guān)系，進(jìn)行了多方交流。根據(jù)調(diào)研結(jié)果和我們的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展和對國民經(jīng)濟(jì)影響，有如下幾點(diǎn)判斷：
首先是行業(yè)總體上的調(diào)整不可避免。
其次，土地成本是“房價加速器”的關(guān)鍵。
第三，上市公司比非上市公司面臨更大的經(jīng)營壓力。
第四，兩類公司將渡過難關(guān)。面對行業(yè)“冬天”，有兩類公司將度過冬天。最后，保障性住房的增加將改變房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。
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