關(guān)于房價成本一直是企業(yè)和地方政府諱莫如深的話題，不過，這一業(yè)內(nèi)秘密被一位從事房地產(chǎn)業(yè)的全國政協(xié)委員給曝了光。“土地成本、稅費成本和企業(yè)利潤的不斷飆升，是近年來我國房價高企的根源。”全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印在4日參加全國政協(xié)十一屆二次會議分組會時披露了房價成本構(gòu)成，引起與會政協(xié)委員和記者的廣泛關(guān)注。我國自實行分稅制改革以來，地方財政普遍稅收不足，土地出讓收入等已成為許多地方政府財政預(yù)算外收入的重要來源。一些地方熱衷于“土地財政”，無形中推動了地價飛漲。政協(xié)委員許家印說，“房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價，土地成本的不斷上漲，又推動了房價上漲。”
■據(jù)新華社
“雖然房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險的資金密集型行業(yè)，但利潤也應(yīng)控制在合理的區(qū)間。按照國際慣例，房地產(chǎn)利潤率應(yīng)該在5%以內(nèi)。”全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印昨天建議，國家應(yīng)控制企業(yè)利潤在一個合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤超過合理區(qū)間，國家應(yīng)特別加大稅收征繳額度。
■地價推高房價
許家印委員建議，政府應(yīng)從構(gòu)成房價的幾大要素根源入手解決問題，建立嚴(yán)格的“控制地價、控制稅費、控制利潤”的控制手段，使房價下降到穩(wěn)定合理的價位，從而保持房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展和社會和諧。“目前國際公認的較為合理的房價收入比在4到6倍之間，但是我國的房價收入比平均為15倍，個別大城市更高。”
許家印說，社會上對于如何控制房價說法不一，要采取措施防止房價大起大落和維護房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康，首先要厘清房價的五大交易成本。
“第一項是工程建設(shè)及配套成本；第二項是財務(wù)、銷售及管理費用；第三項是土地成本；第四項是各類稅費；第五項是企業(yè)利潤。通常情況下，后面三項才是真正影響房價的變量。” 許家印說，一旦政府嚴(yán)控地價、稅費在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤區(qū)間并保持政策的長期性和持續(xù)性，房價就會下降；下降至一定價位就會長期房價穩(wěn)定，市場也將長期穩(wěn)定健康發(fā)展。
許家印說，首先是控制地價。目前，我國各城市土地成本占房價的平均比已達30％左右，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價，又推動了房價上漲。建議在目前的土地招拍掛過程中，地方政府不但要控制地價下限，還應(yīng)考慮控制地價上限。
其次是控制稅費。許家印說，目前，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達一百多項，稅費成本加起來要占到房價的30%至40％，這些將直接轉(zhuǎn)嫁給購房者。稅費越高，購房者間接承受的壓力越大。
■國家應(yīng)完善房地產(chǎn)稅費體系
許家印建議，國家應(yīng)完善房地產(chǎn)稅費體系，取消大部分不合理稅費，這將有利于大幅降低房價。例如按企業(yè)毛利潤30%至60%清算并實行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤計算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項可節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本17.4%。
最后是控制利潤。許家印建議，國家應(yīng)控制企業(yè)利潤在一個合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤超過合理區(qū)間，國家應(yīng)特別加大稅收征繳額度。
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