2009年4月23日上午，中國社會科學院舉行“2009年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發(fā)布會”，發(fā)布《2009房地產藍皮書》。攝影/中國網(wǎng) 趙娜
中國網(wǎng)4月23日北京訊 4月23日，由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心和社會科學文獻出版社主辦的“2009年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發(fā)布會”在北京舉行，會議就當前我國房地產市場形勢進行了分析研討，并發(fā)布了2009年房地產藍皮書。《房地產藍皮書》指出，2008年前三季度，深圳商品房市場延續(xù)了2007年下半年的頹勢，房價持續(xù)走低，成交量大幅下挫。歲末在利好政策的指引下，房價下行后趨穩(wěn)，成交量也強勁反彈?！局辈嶄洝?/p>
《房地產藍皮書》指出，2008年我國住宅市場交易清淡，帶動整個房地產市場進入調整期，第三季度以后在世界金融危機影響逐步滲入實體經(jīng)濟的形勢下，70個大中城市住房價格自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，12月份已經(jīng)有超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。
此輪住宅市場調整始于2007年第四季度，是各種調控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、住宅市場自身調整和世界金融危機影響的結果。預計2009年將繼續(xù)加大保障性住房建設；同時，商品住宅空置面積將會較快增加；在宏觀經(jīng)濟回暖的形勢下，下半年住宅價格將會止跌企穩(wěn)。
《房地產藍皮書》分析指出，房地產市場全面進入調整期主要體現(xiàn)在指標上，
第一，商品住宅各項指標增幅下降。
《房地產藍皮書》調查數(shù)據(jù)顯示，2008年全國商品住宅供給繼續(xù)增加，但各項建設指標增幅下降。1~10月商品住宅新開工面積、施工面積和竣工面積同比增長分別為6.9%、19.5%、7.6%，增幅分別減少17.1個、4.7個和1.2個百分點。其中，商品住宅新開工面積增幅下降最快。商品住宅完成投資在2008年上半年保持30%以上的漲幅，第三季度陡然下降。前3季度投資增幅分別為34.71%、37.56%和17.98%。
住宅建設指標的變化反映了住房市場開發(fā)投資意愿的持續(xù)下降。同時，下半年各月房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積均比上年同期出現(xiàn)絕對下降。從不同物業(yè)類型來看，商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房第一季度的各項建設指標增幅同比均有增加，第二季度以后多數(shù)指標則出現(xiàn)同比下降。全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)自2007年11月份以來持續(xù)下降。
第二，保障性住房建設加快。
《房地產藍皮書》調查數(shù)據(jù)表明，2008年除去經(jīng)濟適用房投資增加外，廉租房建設也大大加快。年初，中央財政安排投入資金68億元，同比增加17億元。下半年，加快保障性住房建設，成為國務院確定的擴大內需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一。在新增1000億元投資中，住房保障建設獲得了一定份額。12月份國家發(fā)展和改革委員會又下達了100億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農村危房改造試點等。
第三，商品住宅銷售面積下降。
《房地產藍皮書》分析指出，2008年住宅市場繼續(xù)2007年第四季度的觀望態(tài)勢，銷售面積大幅度減少而空置面積較快增加。
住房市場交易清淡態(tài)勢從珠三角區(qū)域逐步蔓延到全國范圍。2008年第一季度，東北地區(qū)、北部沿海地區(qū)、黃河中游地區(qū)、大西北地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)房地產市場交易尚高于上年同期，但第二季度以后全國所有區(qū)域的房地產市場交易均同比下降，40個重點城市中有15個城市商品房屋銷售面積比上年減少30%以上，北京、深圳、寧波等城市商品房屋銷售面積甚至同比下降50%左右。
第四，房價出現(xiàn)近年首次下降。
《房地產藍皮書》的調查表明，2008年住房銷售價格漲幅逐步回落，8月份70個大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%，分別環(huán)比下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價格比年初下跌1.2%。12月份70個大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。經(jīng)濟適用房、普通住宅和高檔住宅價格漲幅全年均呈回落態(tài)勢，7月份以后高檔住宅和普通住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降。
《房地產藍皮書》對住宅市場進入調整期的原因進行了深度分析，認為：
此輪住宅市場調整始于2007年第四季度，是各種調控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、住宅市場自身調整和世界金融危機等綜合影響的結果。
第一，住房市場環(huán)境的變化和住房保障制度的醞釀，給住宅市場供求雙方均帶來極大的不確定性。針對第二套住房的貸款政策，顯著抑制了城市居民的改善性需求和投資性需求；而住房保障制度——保障范圍最終究竟是20%、30%，抑或是包括公務員、教師在內的中等收入階層——邊界的不清晰，導致觀望情緒蔓延。
第二，房地產市場自身調整規(guī)律的作用。近年房價持續(xù)上漲，購買力提前釋放，泡沫有一定程度的積累，市場具有內在調整要求。
第三，從宏觀環(huán)境上講，本輪國民經(jīng)濟上行周期已經(jīng)結束，根據(jù)宏觀經(jīng)濟運行規(guī)律，耐用消費品（住房、汽車等）購置意愿會率先下降，房地產市場調整往往先于宏觀經(jīng)濟增長的下滑。此外，股市持續(xù)大幅下跌，從財富效應方面也抑制了購房需求。
第四，2008年第三季度以來，世界金融危機的影響擴散到實體經(jīng)濟，加劇了我國宏觀經(jīng)濟的調整幅度，失業(yè)率迅速上升，居民收入增長預期下降，住房需求減少，房價出現(xiàn)下降。
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