房地產價格統計調查方案（PDF版）
一、總 說 明
（一）調查目的
房地產價格調查的目的，一是以翔實的數據資料反映房地產市場的價格變化趨勢，服務于各級黨政決策，服務于國民經濟核算，服務于企業和社會公眾的信息需求，引導和促進房地產業持續、健康發展；二是滿足國民經濟宏觀調控及預警和完善我國價格統計指標體系的需要。
（二）調查任務
1.調查和搜集房地產市場中各種價格，及時、準確地掌握各種價格資料。
2.編制房屋銷售、房屋租賃、物業管理和土地交易等價格指數，科學地計算各種房地產價格，準確反映房地產價格變動幅度和市場發展趨勢。
3.結合房地產投資規模、投資效益和市場變化情況等主要指標，積極開展統計分析，及時客觀地反映新情況、新問題并提出合理的政策建議，為黨政宏觀決策和社會主義市場經濟運行服務。
4.定期向各級黨政部門和全社會公布各種房地產價格統計信息。
（三）調查城市和調查范圍
目前，房地產價格調查在全國70個大中城市進行，調查范圍為市轄區。調查城市名單及其轄區區劃編碼見附錄。
（四）調查內容和調查對象
1.調查內容
(1)房屋銷售價格。房屋銷售價格主要包括新建房銷售價格、二手房銷售價格兩部分。
(2)房屋租賃價格。房屋租賃價格是指各類房屋的市場租金，主要包括住宅（經濟適用房、廉租房、普通住宅和高檔住宅）租金和非住宅（辦公樓、商業營業用房和其他用房）租金等。
(3)物業管理價格。物業管理價格是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業管理價格主要包括住宅、辦公樓和商業營業用房物業管理價格等。
(4)土地交易價格。土地交易價格是指房地產開發商或其他建設單位在開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的后續開發費用、稅費、各種手續費和拆遷費等。土地交易價格主要包括居住用地價格、工業用地價格、商業營業用地價格和其他用地價格等，土地交易方式主要包括拍賣、招標、掛牌銷售、市場轉讓、市場抵押等。
2.調查對象
(1)各級政府房地產行政主管部門，如房地產管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。
(2)房地產企業。
(3)房地產經營機構。
(4)物業管理企業。
(5)有關企事業單位、機關團體及部分居民。
（五）調查方法
房地產價格調查為非全面調查，采用重點調查與典型調查相結合的方法。調查方式采用報表與調查員實地采價相結合的方式。
為保證房地產價格指數的科學性和可靠性，在選擇調查單位時應遵循以下原則：
1.代表性強。為保證調查資料的可靠性和連續性，選擇的調查單位要規模大、實力強，營業額占當地總營業額比重較大，經營狀況比較穩定。選擇調查單位時，要統籌考慮項目因素。一般來說，大的房地產經營服務項目具有較強的代表性。
2.兼顧不同企業注冊登記類型。調查對象不僅要選擇國有企業，也要選擇集體、合資、外資等企業。
3.兼顧各種用途的房地產項目。新建房的調查項目要包括經濟適用房、普通住宅、高檔住宅、辦公樓、商業營業用房等，并要考慮其地段、結構等因素。在選擇土地調查項目時，要考慮其級別、用途、交易方式等因素。
4.兼顧不同地理位置的房地產項目。由于存在著級差地租，不同地理位置的房地產單位面積價格差異較大。所以在選擇調查單位時，要兼顧不同地理位置（地段）的房地產項目。
所選調查單位的房地產營業額總值一般應占本地區總額的75％以上。選中的調查單位對全部交易項目按房地產類型（編碼）填報調查表。
（六）調查資料的取得和上報
1.房屋銷售價格數據采集辦法
房屋銷售價格實行月報。
某房屋類型、某套型房屋上月銷售面積、銷售金額是指該房屋類型、該套型房屋上月實際銷售總面積和總金額。
原則上，在選取房屋樣本時，按照房屋類型分區域（轄區）、分套型從上月、本月銷售的房屋當中分別選取銷售量（套數）所占比重最（較）大、同質可比性強、代表性強且最接近15日交易的一套房屋價格作為該類型房屋上月、本月價格。距15日時間相同的前（A）、后（B）兩日均有同質可比房屋時，用15日后（B）的房屋價格作為樣本。
原則上，同一個房屋類型上月、本月同質可比樣本房屋交易日期間隔應大于25天小于35天。
報表時需填報樣本房屋詳細地址（包括門牌號碼），以便于對采集價格的可比性、準確度進行核實和評估。
2.房屋租賃、物業管理和土地交易價格數據采集辦法
房屋租賃、物業管理和土地交易價格實行季報。
每月要調查一次各種價格及數量、金額等。季度數量、金額是該季度每個月（共三個月）的實際交易總數量、總金額分別相加求得，季度價格則由該季三次調查樣本價格算術平均求得。
3.數據采集過程中需要注意的問題
房地產交易往往是一次性交易。因此在進行房地產價格調查時，要綜合考慮房地產類型、區域、地段、結構等統計口徑的一致性，保證上期、報告期價格同質可比。
4.資料上報時間和上報方式
省（區）調查總隊在搜集匯總各調查城市調查資料后，房屋銷售價格月報要將匯總結果和原始資料一同于月后3日前（房屋租賃、物業管理和土地交易價格季報于季后月3日前）以FTP傳輸方式或其他指定方式，按要求上報國家統計局城市司。省內上報時間和上報方式由各省自定。
（七）房地產價格指數編制方法
本方案所計算的價格指數包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數、物業管理價格指數和土地交易價格指數。這四套指數的計算方法相似，均采用超級匯總的方法，用鏈式拉氏公式計算。下面以房屋銷售價格指數為例，詳述其計算方法如下：
1.環比價格指數的計算
本方案中，多層住宅、高層住宅、其他住宅、別墅、高檔公寓叫細項（細項不賦固定權數），只包含細項或不再細分的房屋類型稱為基本分類。據此定義，按房屋類型分，房屋銷售包括新建房銷售和二手房銷售兩大類。其中，新建房大類包括住宅、非住宅兩個中類，新建住宅中類包括經濟適用房、商品住宅兩個小類，商品住宅小類包括普通住宅、高檔住宅兩個基本分類，經濟適用房小類同時也是基本分類。新建非住宅中類包括辦公樓、商業營業用房、其他用房三個基本分類；二手房大類包括住宅、非住宅兩個中類，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩個基本分類，二手非住宅中類同時也是基本分類。有些基本分類又劃分為若干個細項，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個細項。所以，要計算房屋銷售價格指數應先計算各基本分類價格指數，然后采用加權算術平均法由下而上逐級求出上一類別價格指數及房屋銷售價格總指數。具體步驟是：
（1）計算基本分類及以下類別（細項）環比價格指數
計算公式為： （1-1）
其中： 為某類別第i個樓盤所選樣本t-1期（上期）價格， 為t期（報告期）同質可比樣本價格； 為第i個樓盤t-1期（上期）銷售額，n為該類別包含樓盤的個數。
（2）計算基本分類以上各類別環比價格指數
計算公式為： （1-2）
其中： 為該類別所含第i個下一級類別的t期（報告期）環比指數， 為第i個下一級類別的固定權數（一般每年調整一次），n為包含下一級類別的個數。
2.固定參照期各類別價格指數的計算
計算公式：
 （2-1）
其中：0表示參照期（參照期指數 =100），t表示報告期。 為i期環比價格指數， 、 分別表示以t、t-1期為報告期以0為參照期的價格指數。
3.季度、年度及某段時期累計價格指數的換算
（1）季度累計價格指數的換算
計算公式：
 （3-1）
其中：t為季度末月所在報告期， 、 分別表示以t、t-3為報告期以0為參照期的價格指數。
（2）年度累計價格指數的換算
計算公式：
 （3-2）
其中：t為報告年份12月所在報告期， 、 分別表示以t、t-12為報告期以0為參照期的價格指數。
（3）某段時期（m個月）累計價格指數的換算
計算公式：
 （3-3）
其中：n為時期前月距參照期0的月數， 、 分別表示以n、n+m為報告期以0為參照期的價格指數。
4.月度、同期同比指數的換算
（1）月度同比指數公式
 （4-1）
其中：t為某月（以0為參照期）， 、 分別表示以t、t-12為報告期以0為參照期的價格指數。
（2）同期同比指數
同期同比價格指數為各月同比指數的簡單算術平均數。
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