70年住宅土地使用權(quán)到期怎么辦？中央有新說法
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中央發(fā)布完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)意見
11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布。引人注目的是，《意見》在多處對公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利等。
焦點一：70年住宅土地使用權(quán)到期怎么辦？
關(guān)鍵點：研究續(xù)期法律安排
文件精神 研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
專家解讀 北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，《意見》尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔(dān)心是不必要的。
今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續(xù)期呢？
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。
楊立新認(rèn)為，續(xù)期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費；三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機關(guān)立法決定。
中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認(rèn)為，《意見》提出財產(chǎn)權(quán)利保護問題，實質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法。《意見》盡管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計。
專家認(rèn)為，《意見》也是強化《物權(quán)法》的表現(xiàn)，回應(yīng)了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應(yīng)當(dāng)按照民主、科學(xué)、透明立法的原則，通過法律手段來細(xì)化相關(guān)規(guī)定。
焦點二：如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾？
關(guān)鍵點：不將公共利益擴大化
文件精神 完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時合理補償原則，完善國家補償制度，進一步明確補償?shù)姆秶⑿问胶蜆?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補償。
專家解讀 憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個別地方政府打著公共利益的旗號，占用和征收土地，只付出低價進行補償，轉(zhuǎn)手進行房地產(chǎn)開發(fā)。最終，政府和開發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長遠社會問題。
中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設(shè)是為了社會公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
楊立新、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關(guān)。
焦點三：農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障？
關(guān)鍵點：落實用益物權(quán)
文件精神 深化農(nóng)村土地制度改革，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實際出發(fā)，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。
專家解讀 “這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海等專家說，過去，農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來一系列問題，導(dǎo)致農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利難以實現(xiàn)。
記者采訪了解到，去年2月，全國人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個試點縣(市、區(qū))承擔(dān)宅基地制度改革試點任務(wù)。
“過去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會保障權(quán)利。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進城，不少地區(qū)宅基地社會保障權(quán)利弱化，財產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出。”孫憲忠說，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會保障作用的基礎(chǔ)上，有序賦予宅基地的財產(chǎn)性權(quán)利。
據(jù)了解，經(jīng)過一年多的試點，不少宅基地試點縣(市、區(qū))已取得實質(zhì)性進展。
劉俊海、常鵬翱等專家認(rèn)為，《意見》回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動，最后變成“活資源”。據(jù)新華社
權(quán)威解讀
恒產(chǎn)有恒心
完善產(chǎn)權(quán)保護制度是完善社會主義市場經(jīng)濟體制的內(nèi)在要求。完善社會主義市場經(jīng)濟體制，必須堅持和完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度，毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，毫不動搖鼓勵、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟發(fā)展。產(chǎn)權(quán)是所有制的核心，保護產(chǎn)權(quán)是落實兩個“毫不動搖”的基礎(chǔ)。隨著改革開放的深入推進，公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的格局基本形成，各種資本流動、重組、融合日益頻繁，各類財產(chǎn)權(quán)都要求有完善的產(chǎn)權(quán)保護制度作保障。
完善產(chǎn)權(quán)保護制度是創(chuàng)造良好預(yù)期、增強社會信心的現(xiàn)實需要。當(dāng)前，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，經(jīng)濟增速換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛、新舊動能轉(zhuǎn)換相互交織，經(jīng)濟下行壓力加大。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，要有效應(yīng)對各種挑戰(zhàn)、保持經(jīng)濟長期持續(xù)健康發(fā)展，必須穩(wěn)定社會預(yù)期、增強社會信心。做到這一點，保護好產(chǎn)權(quán)尤為關(guān)鍵。
《孟子·滕文公上》曰：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心”。
完善產(chǎn)權(quán)保護制度是促進社會公平正義的重要舉措。公平是產(chǎn)權(quán)保護的核心原則。公民財產(chǎn)權(quán)得到平等有效保護，是社會公平正義的基本內(nèi)涵和重要體現(xiàn)。我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展，社會財富不斷積累和壯大，中等收入群體日漸擴大，人們對產(chǎn)權(quán)安全性的要求越來越迫切。必須加強對各種所有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權(quán)的保護，增強人民群眾財產(chǎn)財富安全感，營造公平公正的社會環(huán)境。