房產(chǎn)巨頭恒大地產(chǎn)在香港全球公開(kāi)發(fā)售(IPO)遭受冷遇而擱淺，該公司主席也與“中國(guó)新首富”的頭銜失之交臂。對(duì)此，潘石屹指出這是“2008年中國(guó)房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件”，將對(duì)房地產(chǎn)造成巨大的心里影響。而遭遇融資困難的房地產(chǎn)商并非恒大一家，截至去年底，碧桂園現(xiàn)金只剩約10億港元了。
恒大IPO受阻 “地王”風(fēng)光不再？
3月20日，恒大地產(chǎn)（3333.HK）集團(tuán)（下稱(chēng)“恒大”）在香港全球公開(kāi)發(fā)售（IPO）遭受冷遇而擱淺，該公司主席許家印也因此與“中國(guó)新首富”的頭銜失之交臂。
在恒大主席許家印向各界發(fā)布的公告中稱(chēng)：“有鑒于國(guó)際資本市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)持續(xù)波動(dòng)不定及市況不明朗，本公司決定不會(huì)根據(jù)原有時(shí)間表進(jìn)行全球發(fā)售。”
3月21日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹即毫不諱言地稱(chēng)恒大融資受阻是“2008年中國(guó)房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件”。
他稱(chēng)：“這次恒大的IPO擱置對(duì)（即將上市的）40多家房地產(chǎn)公司而言，無(wú)論是資金上還是心理上都將會(huì)造成巨大的影響。”
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》在調(diào)查采訪中了解到，正遭遇融資難的廣東大型房地產(chǎn)商并非恒大一家，伴隨著樓市逐漸轉(zhuǎn)涼，以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策趨緊，包括碧桂園、富力地產(chǎn)在內(nèi)的廣東地產(chǎn)猛虎均已感受到政策面和市場(chǎng)面所傳達(dá)出的絲絲涼意。
恒大出不去 富力回歸難
長(zhǎng)期以來(lái)，廣東一直被視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“虎踞龍?bào)础敝?，除了萬(wàn)科（000002.SZ）這一內(nèi)地最大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之外，近年來(lái)，伴隨著廣東五家房地產(chǎn)開(kāi)放商在全國(guó)虎視眈眈地攻城略地，“地產(chǎn)五虎”的名聲也逐漸在全國(guó)聞名起來(lái)。
廣東“地產(chǎn)五虎”是指：碧桂園（2007.HK）、雅居樂(lè)（3383.HK）、合生創(chuàng)展（0754.HK）及富力地產(chǎn)（2777.HK）和恒大地產(chǎn)（3333.HK）。除恒大之外，其余“四虎”已全部在香港聯(lián)交所上市。
今年3月初，一位恒大內(nèi)部人士就向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“恒大為了上市已經(jīng)準(zhǔn)備了足足一年多的時(shí)間。為了這次上市能夠完滿成功，我們還冠名贊助第49屆世乒賽，以希望在國(guó)內(nèi)外打響品牌。”
而在3月28日，恒大鐵定不能如期上市之后，該人士再次向記者表示：“面對(duì)這次不能夠IPO成功，集團(tuán)內(nèi)不少人都很失望，但我們會(huì)像許主席所說(shuō)的‘檢討情況’，再擇上市時(shí)機(jī)。”
與恒大頗為同命相憐的要數(shù)富力地產(chǎn)（下稱(chēng)“富力”）。只不過(guò)與恒大無(wú)法出境上市相比，富力遭遇的是“回歸難”，即無(wú)法回歸A股上市。
3月26日，富力公關(guān)部負(fù)責(zé)人葉穎文接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在媒體問(wèn)富力什么時(shí)候才能回歸A股的也已經(jīng)不多了。最近市場(chǎng)都不太好，特別是內(nèi)地對(duì)于IPO、再融資的字眼已經(jīng)很敏感了……但我們還是要回A股的。”
葉穎文還稱(chēng)，富力董事長(zhǎng)李思廉在3月24日已經(jīng)明確表示，富力已向中國(guó)證監(jiān)會(huì)提交了申請(qǐng)發(fā)行A股所需文件，正等待有關(guān)部門(mén)審批，期望兩個(gè)月內(nèi)可落實(shí)。
其實(shí)，早在2007年11月，李思廉在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)就曾信心滿滿地表示：“富力將于今年（2007年）年底前回歸上證A股市場(chǎng)。”時(shí)至今日，距當(dāng)時(shí)希望的上市日期已經(jīng)過(guò)去了3個(gè)月，富力能否在今年上半年上市依然存在變數(shù)。
“地王”不再受青睞
3月20日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行部審核三處負(fù)責(zé)人習(xí)龍生明確向記者表示：“中國(guó)證監(jiān)會(huì)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO或借殼上市等方式，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)?！?/p>
而李思廉在3月24日卻稱(chēng)：“倘若未成功發(fā)行A股籌資，那么公司可能暫停增購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備。”顯而易見(jiàn)，李思廉講話揭示了富力回歸A股與增購(gòu)?fù)恋氐谋厝魂P(guān)系，而他似乎對(duì)目前證監(jiān)會(huì)的政策意向表示出了“后知后覺(jué)”。
記者在采訪中也了解到，不少房地產(chǎn)商對(duì)證監(jiān)會(huì)官員表態(tài)感到不解。有房地產(chǎn)商認(rèn)為：“房地產(chǎn)企業(yè)上市融資之后，不去購(gòu)買(mǎi)土地又能夠干什么呢？而且碧桂園不正是這樣做的嗎？”
記者在查閱曾被稱(chēng)為“中國(guó)最大儲(chǔ)地王”的碧桂園相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，碧桂園在其2007年報(bào)中十分清楚地表達(dá)了2007年完成上市與大規(guī)模購(gòu)地之間的必然關(guān)系。
碧桂園在其2007年年報(bào)中稱(chēng)：“隨著本公司于2007年4月因首次公開(kāi)發(fā)售而籌得資金后，本集團(tuán)在市場(chǎng)上更具競(jìng)爭(zhēng)力，為本集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張土地儲(chǔ)備帶來(lái)新的機(jī)遇。截至2007年12月31日，本集團(tuán)土地儲(chǔ)備建筑面積由2007年4月上市時(shí)的約1900萬(wàn)平方米增加至約3840萬(wàn)平方米。”
以其數(shù)據(jù)分析，在碧桂園在香港成功上市之后，其土地儲(chǔ)備在短短8個(gè)月時(shí)間內(nèi)足足翻了一倍，從1900萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至3840萬(wàn)平方米。
與碧桂園相比，富力在土地儲(chǔ)備上也表現(xiàn)出十分迅猛的態(tài)勢(shì)。富力在其2007年業(yè)績(jī)報(bào)告中稱(chēng)：“2007年年內(nèi)，我們收購(gòu)的土地共達(dá)20幅，合計(jì)1030萬(wàn)平方米，令目前的總土地儲(chǔ)備增加至 2620萬(wàn)平方米，預(yù)期足夠應(yīng)付我們未來(lái)三至五年發(fā)展所需?！?/p>
但比起恒大，這兩家的囤地速度顯然有點(diǎn)“小巫見(jiàn)大巫”，讓碧桂園、富力，甚至萬(wàn)科都無(wú)法企及的是恒大在2007年“瘋狂”的囤地速度。記者發(fā)現(xiàn)，在恒大為在港上市所公布的招股說(shuō)明書(shū)中顯示，2007年年末，恒大的土地儲(chǔ)備達(dá)到了驚人的4580萬(wàn)平方米。而這個(gè)數(shù)字在2006年末僅是不足600萬(wàn)平方米。
也就是說(shuō)，在2007年一年，恒大土地儲(chǔ)備極速膨脹了8倍，這一數(shù)字不僅僅是萬(wàn)科的兩倍，還超越了此前的地主碧桂園成為內(nèi)地“最大地主”。
一位香港地產(chǎn)分析師告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“之所以恒大受到資本冷遇，可能正是由于恒大囤地太多?，F(xiàn)在土地已經(jīng)不再是‘王’，而持有更多的現(xiàn)金才能在變幻莫測(cè)的內(nèi)地樓市中最終成‘王’?！?/p>
“找死”的地產(chǎn)商們
2007年12月13日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石語(yǔ)出驚人稱(chēng)：“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了?！边@被房地產(chǎn)界普遍視為房地產(chǎn)界“拐點(diǎn)論”論爭(zhēng)的起始點(diǎn)。
在2007年11月，富力董事長(zhǎng)李思廉所持的“廣州房?jī)r(jià)已超出市場(chǎng)承受力”的觀點(diǎn)一經(jīng)披露之后，即被廣泛轉(zhuǎn)載，并視為王石“拐點(diǎn)論”的注腳。
而此前一直與王石拐點(diǎn)論爭(zhēng)鋒相對(duì)的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹卻在今年3月21日拋出了“未來(lái)100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天”的觀點(diǎn)，被認(rèn)為是與王石比“賣(mài)拐”。
對(duì)于拐點(diǎn)新論，一位資深的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士是這樣向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》解讀的：“一些中小型房地產(chǎn)商正在‘找死’，而一些大型房地產(chǎn)商也正在‘找死’。前者是自己由于盲目擴(kuò)張，受宏觀調(diào)控影響，資金鏈斷裂必須面對(duì)企業(yè)破產(chǎn)，而后者是要尋找即將破產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)?！?/p>
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》了解，房地產(chǎn)界目前對(duì)于資金的緊缺擔(dān)憂甚深，即使大型房地產(chǎn)商亦難不有所警惕。
根據(jù)各公司公布的業(yè)績(jī)，截至去年底，恒大的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物只有11.53億元；而碧桂園的現(xiàn)金只有約10.13億港元；富力稍好，現(xiàn)金近23億港元。
記者在富力去年業(yè)績(jī)報(bào)告中看到的一段話頗讓人回味。該報(bào)告稱(chēng)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)和緊張氣氛在近月漸增，我們預(yù)期這種情況將會(huì)于來(lái)年持續(xù)……在富力而言，該等市場(chǎng)心理和市況變動(dòng)卻構(gòu)成我們的重大商機(jī)?！?/p>
報(bào)告繼續(xù)說(shuō)：“我們相信，累積的壓力將迫使行業(yè)整合和鞏固。部分從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中小型公司由于無(wú)法在緊縮市況下繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，并需出售其項(xiàng)目予具備充裕資產(chǎn)和資源的較大型公司以完成項(xiàng)目。作為一家發(fā)展完善的大型公司，富力預(yù)期可尋求新的機(jī)會(huì)擴(kuò)大旗下組合?！保ㄕ劶崖。?/p>
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