2009年4月23日上午，中國社會科學院舉行“2009年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會”，發布《2009房地產藍皮書》。攝影/中國網 趙娜
中國網4月23日北京訊 4月23日，由中國社會科學院城市發展與環境研究中心和社會科學文獻出版社主辦的“2009年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會”在北京舉行，會議就當前我國房地產市場形勢進行了分析研討，并發布了2009年房地產藍皮書?！斗康禺a藍皮書》指出，2008年前三季度，深圳商品房市場延續了2007年下半年的頹勢，房價持續走低，成交量大幅下挫。歲末在利好政策的指引下，房價下行后趨穩，成交量也強勁反彈。【直播實錄】
藍皮書指出，2008年深圳房市出現了市場交易量價齊跌，先抑后揚；土地市場交易清冷，居住用地量價齊跌；以及保障性住房供應力度加大，城中村改造舉足輕重和居民購房意愿調整明顯，對價格、政策變化敏感的特點。
藍皮書分析指出，基于深圳龐大的商品房存量，以及居民購房需求對房價和政策變化敏感的特點，2009年房地產市場行情將取決于經濟基本面變化和開發商戰略調整。
根據調查，藍皮書在綜合分析2008年深圳房市走勢的基礎上，提出了如下幾點預測：
第一，深圳經濟基本面依舊向好，為房地產市場發展提供了保障
2008年在世界經濟形勢復雜多變環境下，深圳全年經濟保持健康平穩發展，較好實現了年初確定的經濟增長目標。2009年在深圳市加快高新技術、金融、貿易等產業發展的戰略下，在世界經濟復雜變化下，經濟依舊具相當后勁，為房地產市場進一步發展提供了可靠保障。
第二，新建商品住宅供過于求加劇，銷售壓力巨大
據深圳市國土資源和房產管理局信息系統統計，2008年底全市可售面積超過640萬平方米，達到6萬多套，為近10年之最，約為過去6年總和。
若按照《深圳市住房建設規劃2009年度計劃》，2009年計劃建設商品住房9.06萬套，建筑面積810萬平方米，加上2008年存量，2009年合計新房供應量將達15萬多套，1450萬平方米。若參考近年深圳商品住宅批準預售面積逐年縮減的現實，保守估計2009年批準預售面積約500萬平方米左右，約5.4萬套，加上2008年存量，2009年合計新房供應量也將達12萬套，超過1100萬平方米。即便以2008年11月份較快消化速度(6450套/月)，若以15萬套供應存量需計，需23個月消化；以12萬套供應量計，也需要近19個月消化。再加之計劃建設經濟適用住房0.58萬套，建筑面積31.9萬平方米。2009年供過于求加劇，銷售壓力巨大。
第三，保障性住房建設常態化和參與主體多元化，將促普通商品住房價格回歸
根據《深圳市住房保障2009年度計劃（征求意見稿）》，全市2009年度計劃安排建設保障性住房2.57萬套，建筑面積134.8萬平方米。其中，經濟適用住房0.89萬套，建筑面積52.5萬平方米；公共租賃住房（含廉租住房）1.68萬套，建筑面積82.3萬平方米。加之2008年安排建設的4.58萬套保障性住房，預計到2010年，本市將會有較多保障性住房房源供應。
值得一提的是，2009年初，深圳中興通訊公司將以企業行為建設7000套低價安居房，單價3000元/平方米左右，50年使用權，沒有產權，員工工作滿6年后可以轉讓，如果從公司離職，則需按月補回月租。7000套房超過2008年底深圳存量房總數的10%，而單價僅為10月深圳新建商品住宅均價的25%。企業從自身發展角度實施的此類安居房建設模式若得以推廣，足以對深圳普通商品住房價格產生深度沖擊。
第四，城中村違建處理進程，將影響低端租售市場格局
深圳目前“城中村”內違法建筑存量很大，是大量違法經營、出租根源。在此背景下，2008年12月23日市人大常委會開始審議《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定（草案）》，將從加強法制這個最高層面解決違法建筑問題。城中村的逐步改造和產權變更，會使相當部分低端存量產權住房進入市場，有效抑制低端普通商品住房過高的租售價格。
第五，潛在需求尚需進一步激發
深圳的人口特點決定了交易量對房價、房地產政策敏感性較高。2008年歲末，在利好政策刺激以及部分樓盤特別是特區外樓盤房價大幅調整下，帶來了較高成交量。進入2009年，剛性需求、改善性需求，甚至投資、投機性需求皆蓄勢待發。如何激發各類需求，無疑給開發商出了一道策略考題。
第六，開發商策略調整將趨長遠和理性
2008年土地出讓清冷，預示著三年后新房供應將再趨緊張，又一輪機會已依稀出現。前幾年，新建商品房銷售就如皇帝女兒不愁嫁，開發商經營戰略也以“比價”為主，挑戰著市場和消費者的心理底線，實現近期利潤最大化。而當前，經濟形勢讓供需雙方都冷靜下來，理性價格才能換來理性交易，利潤最大化的基礎已轉化為“市場占有”。開發商經營戰略將從短期的“比價”向長期的“比量”發展，利用時機，占領市場，準備迎接新一輪機遇。
基于我國城市化率尚有較大上升空間，房地產后市前途光明。通過合理調價促銷，不少開發商已嘗到交易量反彈的甜頭。短視地寄希望于價格聯盟、堅守當前一城一池得失已不明智，當務之急應擴大市場占有率。政府即已出牌，開發商接招就成為必然。
第七，土地市場觀望中有望回升
針對2008年冷清的市場環境，深圳土地交易中心已經放寬了之前從緊的土地購置政策，允許以“分期付款”的方式支付地價款。在此政策放松信號刺激下，基于對房地產后市看好，2009年深圳土地市場將會出現有實力的開發商入場，帶動整個土地市場的逐步回升。
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