3天，成交7塊土地，成交金額高達(dá)120億元。這是12月份北京在土地市場上演的一幕。
從年中的廣渠路地塊的瘋狂爭奪、大興黃村土地的集體暴漲、房山長陽地價崛起到11月的后沙峪“北京地王”、12月“亦莊地王”樓面地價達(dá)18000多元/平米，諸多“瘋狂的土地”在今年頻繁出現(xiàn)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至12月4日，北京共出讓了106塊包括居住、商業(yè)、綜合在內(nèi)的非工業(yè)用地。上述地塊總起始價約370億元，最終的成交價則達(dá)723億元，平均溢價率為95.43%。其中，溢價率超過100%的地塊眾多。瘋狂的土地市場將預(yù)期傳導(dǎo)至樓市，使北京樓市出現(xiàn)了房價、地價“飆漲雙雄”。
不少地塊溢價率超200%
12月4日，龍湖、保利、萬科等品牌房企火熱爭奪南六環(huán)外亦莊新城地塊。該地塊規(guī)劃建筑面積約24萬平米，掛牌起始價僅為8.5億元，但經(jīng)過169輪競價后，最終遠(yuǎn)洋旗下的遠(yuǎn)東新地以48.3億奪得，土地溢價率高達(dá)468%，成為近年來北京少有的超過400%溢價率的土地。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述地塊的最終成交價“很瘋狂”。但事實上，這僅是今年北京土地高溢價率的一個縮影。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，高溢價率說明今年北京土地市場爭奪激烈。在此背景下，“天價地”頻繁出現(xiàn)，“可以說，2009年是北京土地市場最為瘋狂的一年”。北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究室主任周畢文更直稱：今年是“彪悍搶地年”，“少數(shù)房企的‘搶地’甚至是不計成本的，高溢價率土地的出現(xiàn)也就很正常了”。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至12月4日，北京公開成交地塊中，除工業(yè)用地、倉儲用地和加油站用地等工業(yè)性質(zhì)用地外，今年共有106塊住宅、商業(yè)及綜合性質(zhì)用地成交，起始價總和約370億元，最終成交總價約達(dá)723億元，整體平均溢價率為95.43%。
昨日，多個業(yè)內(nèi)人士初步推斷，今年北京溢價率超過100%的地塊，至少占到總成交量的80%左右。其中，亦莊新城地塊468%的溢價率，穩(wěn)坐今年土地溢價率首位。此外，溢價率超過200%的土地數(shù)量也不少，包括通州新華大街地塊(292%)、順義后沙峪地塊(258%)、豐臺六里橋地塊(238%)等。“土地成交溢價高是今年北京土地市場最大的變化?！比A業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰表示。
高價地背后站著上市房企
記者發(fā)現(xiàn)，今年北京高溢價率地塊背后都站著上市房企或是具有國有背景的房企。溢價排名前五的地塊，四塊被上市房企拿得，同時拿地公司中四家還有國企背景。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下遠(yuǎn)東新地拿下亦莊新城地塊，大龍地產(chǎn)拿下順義后沙峪地塊，SOHO中國拿得望京B29地塊，中化方興拿下廣渠路15號地，大興黃村地塊則被上海綠地拿得。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，理性的開發(fā)商在拿地的時候必須考慮土地成本，但當(dāng)下不少開發(fā)商對土地成本“漠不關(guān)心”，亦莊新城地塊的樓面地價超過在售住宅均價，順義后沙峪地塊的樓面地價則和在售別墅的價格相近。產(chǎn)生這樣局面主要是因為開發(fā)商對樓市的良好預(yù)期，尤其是隨著今年房價從下半年開始持續(xù)暴漲，同時開發(fā)商手中擁有大量資金。房價看漲和手中有錢的雙重因素下，開發(fā)商才敢于最終以起始價的三倍、四倍的價格拿地。
記者還發(fā)現(xiàn)，上半年成交地塊的平均溢價并不高。6月開始，平均溢價開始走高，為82%，到7月達(dá)95%。10月，成交地塊較少，而11月份更是達(dá)高258%的平均溢價率。
高溢價使政府財政收入驟增。北京市財政局的數(shù)字顯示，今年前11個月，北京地方財政收入累計完成1892億元。如果按照中原地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，前11月份，北京非工業(yè)用地成交總金額達(dá)到600億元。如此來看，僅土地收入就能夠占到政府財政收入的近30%。如果加上工業(yè)類地塊的出讓收入，土地在北京財政收入中所占的比例會更大。
- “搶地”揭秘
方式1 強強聯(lián)合 減少競爭
12月3日，中建國際和保利聯(lián)合體一口氣拿下奧體文化商務(wù)區(qū)的3塊土地。這三塊地面積不大，但最終成交價則不低———48億元。因緊靠奧運場館，該地塊備受關(guān)注，不過競價的激烈程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)預(yù)期，主要是兩個最具有競爭實力的大房企進(jìn)行了聯(lián)合。
據(jù)知情人士透露，最初，中建國際尋找的合作對象并非是保利地產(chǎn)，而是另一家全國著名房企。中建國際最先向該房企拋出橄欖枝，提出兩家各占50%的比例來拿地。該房企北京公司接受了這一建議，但總部更傾向單獨拿地。雙方最終并沒有形成合作。
中建國際為中建地產(chǎn)旗下的地產(chǎn)公司。隨著中建的整體上市，中建地產(chǎn)對土地儲備需求增大，因手中握有大量的資金，其對奧體文化商務(wù)園區(qū)地塊抱有志在必得心態(tài)。而保利地產(chǎn)也看中了這一地塊。上述人士表示，以保利地產(chǎn)的實力和魄力，瘋狂拼搶也能將該地塊攬入懷中。兩雄爭地，不論哪家最終獲勝，都會落得兩敗俱傷的局面。于是兩家著名房企在拿地前達(dá)成默契，最終以聯(lián)合體的方式爭奪地塊。
據(jù)在現(xiàn)場觀摩拿地的開發(fā)商介紹，當(dāng)獲知中建國際要和保利聯(lián)手拿地，開發(fā)商們都認(rèn)為上述三地塊非兩家公司莫屬了。因為這兩家均為超大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)房企，背后均有國有背景集團(tuán)公司的支持。“雖然也有多家房企參與了拿地，但由于保利和中建國際兩家‘巨無霸’房企以聯(lián)合體形式出現(xiàn)，變競爭為合縱，溢價成本大大降低，雙方都能受益?！边@位開發(fā)商說。
方式2 給承諾 勸退參與者
勸說或私下勾兌，使得參與拿地的公司數(shù)量減少，或者舉牌到一定程度就停止行動，進(jìn)而達(dá)到減少惡劣競爭的程度，是近年來一直存在的拿地“潛規(guī)則”。
按照規(guī)定，掛牌出讓的土地，開發(fā)商要在掛牌截止前報價，如果截止時參與報價的開發(fā)商不足三家，則以價高者得，如果超過3家以上房企報價，則需要通過現(xiàn)場競價的方式出讓。
據(jù)知情人士透露，今年土地爭奪激烈，部分房企想獲得土地的心情異常迫切，而有些“重在參與”的房企的出現(xiàn)，在一定程度上加大了其拿地的難度。為了減少彼此之間的競爭，常常會有些“志在必得”的公司去找“重在參與”的房企私下交流，勸對方放棄拿地，并承諾將給部分“好處費”，或是在其他地塊上互不競爭?！安痪们坝心硥K地就是這樣成交的。在競價前，開發(fā)商之間已完成了私下勸退?！?/p>
“不過此類情況比較少。”有業(yè)內(nèi)人士表示，好地塊大家都不會放棄的，只有在那些相對不引人注目的土地上，才可能實現(xiàn)這樣的勸退。
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