成交量下降不能說明房地產熱已在降溫，因為推高房價的根本動力是房地產投機商的高預期,與供求沒有關系。真正能影響房地產趨勢的手段應該是征收物業稅，但由于投資者的通脹預期高漲，物業稅的制定面臨著嚴峻考驗。如何既防止房地產泡沫繼續升溫，又不讓它猝然爆裂，需要我們更進一步探索合理 的解決之道。
在2007年的最后三個月里，有關房地產的消息似乎開始讓國人看到了這個已經熱了5年多的泡沫即將降溫的希望。先是各主要城市房屋成交量驟降，深圳、廣州、北京、上海等房地產“熱島”的情況尤為明顯，成交量同比降幅為歷年之最，于是有人說這是房地產將走下坡路的明顯跡象；最近又有報道說廣州的樓盤開始降價了，而且一降就是30%！當然，最重要的利好消息當屬有關要征物業稅的傳聞，雖然現在還只是傳說，但這個有識之士呼吁多年的稅種終于要“亮劍”了，還是給人很多希望的遐想。
我關注房地產熱多年，然而面對這么多“好”消息，卻還是樂觀不起來。因為上述信息中，除了征收物業稅在理論上還有可能起點作用外，其他兩條甚至根本就算不上“好”消息。就說成交量吧，房地產熱的表現是房價飛漲，不是成交量的多少，成交量下降既不能說明房地產熱已經開始降溫，也不會對房價產生根本性影響，因為推高房價的根本動力是房地產投機商的高預期，與供求沒有關系。
不過，反對我這種論點的人恐怕也不在少數。廣州房價的下跌或許是反對者最有力的佐證——先是成交量的下降，后又房價下滑。這兩件事聯系在一起，最簡單的解釋就是“購房需求的減少把房價拉下來了”。怎么能說房價和供求無關呢？其實，只要稍微深入分析一下就能發現，廣州房價下跌只是個表面現象，拋開客觀存在的“明降暗升”因素不說，單就名義房價的下降而言，最主要的原因實際上是個別中介商流動性不足所致，根本就不是因為供求關系的影響。
受緊縮的貨幣政策影響，商業銀行的資金頭寸受到限制，以銀行貸款為主要流動資金來源的小型中介商和個人炒房者為了急于回籠資金，進而被迫降價售房。但我懷疑這會帶動全國房地產業從此開始降溫。理由有二：一，面臨流動性困難的投機商主要是個人炒房者，甚至不能包括稍微像樣些的小中介商，媒體所舉的例證也驗證了這一點，否則就該有“大規模，大降價”的現象出現才對。而這部分投機者對房地產熱的影響系數是非常小的；二，流動性困難對資產價格的影響是短暫的，因為它并不改變投資者的長期預期，因此也就不會改變房地產這項資產的長期價格趨勢。
實際上，真正能影響房地產趨勢的手段應該是征收物業稅，幾年前就有有識之士提出了這個觀點，其中的道理也不算復雜：開征物業稅相當于迫使房地產——這項對投機者來說是看漲期權——的標的物變成一只不斷分紅的股票，根據現代資產定價理論，一項分紅股票的看漲期權的價值要低于不分紅的股票的看漲期權。所以，征收了物業稅，房地產的價值會下降，炒房人愿意為此付出的代價也會跟著降低。應該說，如果這項措施能早點實施的話，也許房地產泡沫就不會持續膨脹到今天了?？上?，就如某首歌曲里唱的那樣：物業稅“來得稍晚了一些”。
如果倒退三年，開征物業稅的辦法一定是有效的。甚至夸張些說，倒退一年也會是有效的。但現在的情形已經變了，首先是通脹預期把情況弄復雜了，與前些年相比，2007年投資者的通脹預期最高漲。按理說，通脹會使得把住房作為商品的購房者的需求大大降低，但正如前面說的，房價不取決于供求關系，因此通脹條件下的住房需求萎縮不會影響房價上漲。而通脹對于房地產投機商來說，情況稍微復雜一些，如果投機商認為通脹（預期）是短暫的，那就不會影響他們的投機預期，因此也就不會影響他們的投資熱情，當然也就不會影響房價的上漲；但如果這些人預期通脹將會持續下去，并且會愈演愈烈，那他們會采取一切手段在短時間內推高房價，然后拋售，這樣的結果必將使房地產泡沫爆裂，從而對宏觀經濟的正常運行產生嚴重影響。在這種情況下，物業稅的制定就得面臨嚴峻的考驗了。如果投機者的預期是前者，理論上講只要物業稅稅率大于通脹率就可以發揮作用；但如果投機者的預期是后者，物業稅非但不會產生正效應，反而會對房地產泡沫的破裂產生推波助瀾的作用，與這項政策的初衷背道而馳。問題是，投機者的預期到底是什么，誰能預料呢？
問題還不僅于此，更麻煩的是人民幣實際價值的下降，會進一步推高當前的房價。今年以來，雖然人民幣對美元不斷升值，但由于美元大幅度貶值，人民幣的實際價值是下降了。這種情況如果不能改善，那么未來任何以人民幣標價的資產價格都會相應地提高，不可避免地，房地產也會受害。這個問題同樣會影響到物業稅的效果，而且，影響的程度甚至大于通脹，而三年前是不存在這些問題的。
所以我樂觀不起來，當然也不必悲觀，畢竟這次政策制定者是在正確的道路上邁出了一步，至少方向是對的。只要我們沿著這個方向探索下去，就一定能找到合理的解決辦法，既要防止這個最有可能危及宏觀經濟的泡沫繼續升溫，又不要讓它猝然爆裂。
（作者系哈爾濱商業大學金融學院副教授 田 立）
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