醞釀多時的廣州限價房終于在今年初登場。沒想到越接近“揭盅”的時刻，事情會越混亂。當廣州以6500元/平方米推出全國第一個限價房項目保利西子灣之際，“比限價房更便宜的房子”卻成了當?shù)啬承┬聵潜P突然流行起來的廣告語。
1月下旬，離保利地產(chǎn)限價房項目不遠處，一個叫“時代-糖果”的新盤打出了“起價每平方米4880元”的口號。而保利西子灣最高限價是每平方米6500元。
盡管廣州限價房拒絕降價，但有關(guān)專家認為，限價房始終還是商品住宅中的一類產(chǎn)品，當其最大的撒手锏——價格優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在時，在面臨銷售壓力之下，不排除降價的可能。
大盤低價房不斷“來襲”
據(jù)統(tǒng)計，廣州限價房上市項目共9個，供應(yīng)套數(shù)在8000-10000套左右，總建筑面積約80多萬平方米，占全市商品住宅總預(yù)售的比例超過1/10。今年1月推出市場的三大限價房包括保利西子灣、中海金沙馨園、萬科新里程，最高限價分別為6500元/平方米、6150元/平方米、6000元/平方米。
在金沙洲保利西子灣限價房推出前，周邊的商品房都在瘋狂漲價。按照周邊平均房價9000元/平方米來計算，限價房的定價約為周邊商品房價格的70%，于是保利西子灣6500元/平方米的價格塵埃落定。
但接下來，金沙洲周邊商品房價格就像多米諾骨牌一樣一個個倒下，知名開發(fā)商的樓盤也紛紛跳水降價。其中萬科四季花城還推出了一批特價房，均價在六七千元左右。中海也有6800元/平方米的特價單位，跟限價房所差無幾。
在限價房被炒得熱火朝天的同時，同一片區(qū)的商品房按捺不住終于降價，欲與限價房一較高低。
1月下旬，離保利地產(chǎn)在廣州西郊金沙洲板塊開發(fā)的這個限價房項目不遠處，一個叫“時代-糖果”的新盤幾乎同時開售，并打出了“起價每平方米4880元”的口號。而保利西子灣最高限價是每平方米6500元。
“攪局者”時代地產(chǎn)的廣州副總經(jīng)理李丁表示，“時代-糖果”實際開盤單價定在4880-5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價房低近千元。無獨有偶，同樣位于金沙洲的合生創(chuàng)展一個新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價。
毫無疑問，最近金沙洲所有在售樓盤都在圍繞著限價房項目做文章，除了戶籍限制外，想買限價房的人跟買商品房的人，看不出明顯差別。
李丁也承認，“時代-糖果”在戶型結(jié)構(gòu)以致產(chǎn)品定位上，都與保利西子灣有很多相似之處。限價房客戶很自然就成為他們極力爭取的對象。
面對突然殺出的競爭對手，保利西子灣銷售負責人一再表示，限價房利潤率非常低，不會再有優(yōu)惠空間。
保利西子灣面臨的進退兩難境地，恰好折射出限價房項目的尷尬。早在土地公開拍賣時，政府已確定了限價房項目的利潤率，開發(fā)商騰挪空間不大。如保利西子灣一年多前買地時樓面地價達到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限價算，實際利潤率約在15%左右。
反觀狙擊保利西子灣的“時代-糖果”地塊，實際位于金沙洲南海市里水鎮(zhèn)一側(cè)，去年初開發(fā)商僅以每平方米約1200元的樓面地價購入，相對而言，其回旋余地就大得多。
在限價房項目更為集中的廣州東郊科學城，上演著相似的一幕。2007年1月，萬科地產(chǎn)拿下其中一處限價房地塊，樓面地價達到每平方米2635元，售價限制在6000元，當時萬科地產(chǎn)方面就表示，項目實際利潤率已在20%以下。萬科地產(chǎn)項目還沒上市，與其遙遙相望的碧桂園增城鳳凰城新一期住宅單位開出了每平方米4400元的售價。碧桂園向來以低成本拿地著稱，遠離廣州市中心的鳳凰城據(jù)說地價也相當?shù)土虚_發(fā)商羨慕“他們是進可攻退可守”。
廣州現(xiàn)有的限價房項目大多位于城市邊緣地區(qū)，直接面對鄰近縣市低地價樓盤的沖擊，而自身地價不菲的“先天不足”，又讓他們苦無還手之力。“反正我們已成為別人的靶子了。”一位限價房開發(fā)商感嘆說。
雖然限價房對購買資格的界定比較寬松，但其轉(zhuǎn)讓的限制較多，例如5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓；5年后出租或轉(zhuǎn)讓，須按市場價格與購買價格之間差價的70%補地價。這一限制，將至少使房屋的實際價值減少1000元/平方米，也降低了部分購買者的積極性。另外，許多符合購買條件的市民認為限價房居住環(huán)境不成熟、價格優(yōu)惠幅度不大等，因而放棄了申請。
“低價迷霧”暗藏玄機
留意最近的報紙廣告的人會發(fā)現(xiàn)，各種打著“低價”賣點的樓盤促銷信息已經(jīng)滲入了大多數(shù)廣州人的生活，這和兩三個月前發(fā)展商不到開售時絕不公布價格的做法，簡直是兩副面孔。
樓市觀望情緒漸濃，房子賣不出去，開發(fā)商們已經(jīng)逐漸意識到“降價才是唯一的出路。”識時務(wù)者為俊杰，如何巧妙地利用“降價”作為促銷手段，把購買者吸引到售樓部才是硬道理。但至于降多少、怎么降卻完全由開發(fā)商一手掌握。
事實上，有低價的單位推出卻不等于你能買到。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)“低價信息”都只不過是“煙幕彈”而已，只要到現(xiàn)場咨詢，你就會發(fā)現(xiàn)那種把你吸引來的便宜單位早就“賣掉了”，剩下的單位無一例外都比“非常便宜的單位”每平方米至少貴2000-3000多元。
例如，廣州白云區(qū)某樓盤利用手機短信推出66萬元/套的特價房，這個總價比開盤的時候低了將近四五十萬。到現(xiàn)場咨詢，售樓小姐亮出底牌，“對不起，你來晚了，只有兩套，早賣完了。你不妨考慮一下十四樓的單位，總價七十六萬，比起原來的八十九萬已經(jīng)便宜很多啦。”
在此輪“降價風”中，打折是最普遍的手段，“9折”、“雙重9.7折”等字眼滿天飛，但必須看到的是，這些折后價與之前相比卻有明顯上升。比如富力銀禧花園雖然優(yōu)惠了近90萬元，但折后均價約為1.6萬元，比前期產(chǎn)品高了2000元/平方米左右，而富力城的一口價單位，也比前一批組團高出1200元/平方米左右。
最近這種紛紛拋頭露面的低價手段，已經(jīng)在一定程度上挫傷了買家的感情和發(fā)展商自身的聲譽。一方面，開出來的低價會讓很多尚未入市的市民以為樓價開始下跌，之后還會繼續(xù)下跌，反而按兵不動；另一方面，在之前買了樓的市民，則會認為自己被開發(fā)商“忽悠”了。
對于開發(fā)商來說，拿出一兩套低價單位來吸引客戶的手法，雖然短期內(nèi)能吸引到大量客戶到場，卻有可能令自己的聲譽受損。從長遠來看，“低價迷霧”也很容易“玩出火”。大家都不知道到底哪個價格是真的，哪個價格是假的，從而導(dǎo)致“狼來了”的結(jié)果，就算真的有高性價比的單位推出，廣大市民可能已經(jīng)拒絕再次光顧了。
限價房有可能降價
今年廣州九大限價房項目的供應(yīng)套數(shù)在8000-10000套左右，約80多萬平方米。有專家預(yù)測，今年是樓市的調(diào)整期，如此大量的限價房上市，銷售可能面臨風險，不排除限價房降價的可能。
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜認為，廣州限價房土地出讓時正處在樓價瘋狂上漲階段，其最高限價確定的預(yù)判前提是區(qū)域房價的只升不降，而當周邊樓盤價格開始向下調(diào)整之時，限價房的優(yōu)勢將逐漸消失，可以預(yù)見，隨著價格被迫近乃至更低，限價房在銷售過程中將面臨相當大的壓力，被商品房拖進降價促銷的境地并非沒有可能。
一位不愿透露姓名的限價房開發(fā)商也表示，政府延緩限價房推售時間以及對一些項目的成本控制太死，甚至連裝修標準都定好了，發(fā)展商的利潤空間會受到很大程度的牽制。
限價房政策的實質(zhì)，是在政府經(jīng)營土地獲利、開發(fā)商商業(yè)利潤以及滿足市民住房保障之間找到一個平衡點。所以，要想讓限價房政策執(zhí)行不變味，需要防止政策推行的隨意性，制定一個有章可循的價格生成機制。這種價格機制的起點，就是限價房房價該如何限制和確定。
目前《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》明確了限價房購買者的條件，并鼓勵符合條件的夫妻以雙方名義優(yōu)先購買。
有關(guān)專家表示，從目前的趨勢來看，限價房的購買條件今后肯定會調(diào)整，可能取消“限戶口”，目前沒有機會選購西子灣的買家大可不必擔心。黃韜則認為，限價房“如果量大了，銷售不出去，肯定會放寬購買條件”。
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