供應持續放量開發商資金鏈緊繃
上周(16日-22日)，上海樓市依舊延續了春節后小陽春的熱度，成交量居高不下，據統計，上海商品房成交量65.85萬平方米，環比增加了10.36萬平方米，增幅18.68%；商品住宅成交量39.62萬平方米，增加了7.24萬平方米。不過，業內專家表示，這一熱度的背后還是暗藏著兩大隱憂：新盤上市量的迅速提升和開發商資金鏈的緊繃。
開發商資金鏈依舊偏緊
記者從相關統計機構獲得的數據顯示，上周上海新盤推出增速遠遠高于成交量的增長速度，商品房新增供應量68.21萬平方米，環比增加了43.13萬平方米，增幅171.97%；商品住宅上周新增供應量46.21萬平方米，環比增加了22.66萬平方米，增幅96.22%。
易居中國分析師薛建雄認為，由于過去兩年的過快擴張，各開發商手上積壓的房源和土地都超負荷，使得樓市總體供過于求。仍以去庫存為目的的開發商，將前期推出的滯銷房源賣掉之后，啟動了新一輪的推盤計劃。因此，未來一兩個月內，新房的供應量仍將保持高位。在供應井噴的帶動下，上海樓市新一輪的降價潮可能會隨之啟動。
此外，分析人士稱，比存量房高企更為嚴重的是開發商資金鏈的緊張以及由此帶來的銷售壓力。根據易居房地產研究院的“房產金融報告”，從房企開發資金來源結構上看，四大來源中，其他資金(其主要是房屋預售回款)占比最大，但去年卻呈現迅速下滑趨勢。2007年其他資金占比是56.93%，2008年占比是42.42%，下降了14.5%。可見，市場成交量的變化導致開發商資金來源結構發生了劇烈的變化。開發商依靠房屋預售資金的回籠壓力前所未有地增大。
據統計，目前披露年報的十六家房地產企業中，只有2家企業的銷售收入是上升，5家企業下跌幅度在10%-50%之間，3家下跌幅度在50%-100%之間，6家下跌幅度超過100%。
分析人士表示，上市企業的資金狀況，要依靠幾個月的銷售回暖就緩和累積了一年的資金鏈緊張，明顯難以辦到。因此，后期房地產市場的銷售壓力依舊龐大。
此外，中國證券報記者還了解到，由于去年銀行一度收緊了對房地產的開發信貸，2008年上海房地產開發資金總額為2112.1億，同比下降了17.3%，資金比2007年減少了446億元，比2006年減少了64.8億元。分析師回建強認為，這表明房地產企業資金來源出現了明顯的萎縮，企業開發能力下降。
房價與需求成為“蹺蹺板”
專家表示，為了維持通暢的現金流，企業將在后期通過加大銷售力度，快速回籠資金，而促進銷售最為有效的做法就是合理定價。志遠地產總經理錢建國表示，后市的主基調，將依舊是價格和需求成反比關系，市場如何還是由房價決定。
錢建國認為，很多開發商很有智慧，目前呈現小陽春時不但沒有漲價還打折，這是很明智的做法。
事實上，在消費層面，從資金流動也可以看出消費的支撐能力和意愿其實并不穩固。
易居房地產的數據顯示，2008年上海公積金當年發放額為198億元，同比下降三成，主要原因是消費者持“金”待購，反映了需求層面的消費心理。此外，目前上海中資銀行個人商業住房貸款余額在2900億元上下，2009年隨著上海市場成交量階段性回暖，余額將逐步上升。但由于保障性住房將投入上海市場，投機性購房將被壓制，因此，個人商業住房貸款不會出現2007年下半年那樣的快速攀升漲勢。預計2009年個人住房貸款余額月度維持震蕩走勢。
不過，市場目前也不乏看多觀點，渤海證券分析師周戶就認為，09年上半年有關方面仍將出臺刺激房地產市場發展的政策。初次置業需求的支撐，再加上改善型需求的逐漸釋放，因此也不排除房地產市場09年上半年有回暖的可能。(記者 王進)
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