成本不透明，樓價說漲就漲，買房人無可奈何。日前，國家統(tǒng)計局宣布要對房地產(chǎn)成本摸底，牽動地產(chǎn)商神經(jīng)，市民則一片歡呼之聲。樓市泡沫到底有多少？記者對此進行了初步調(diào)查。
開發(fā)商自報成本：我們只賺到12%
上周，珠江新城新地王剛一誕生，周圍樓盤就開始跟風(fēng)漲價。同樣的房子，為何能說漲就漲？樓價是否嚴(yán)重脫離了其成本？房地產(chǎn)業(yè)的利潤到底有多高？這些都是無數(shù)市民心中的疑惑。
記者從廣州某開發(fā)商江先生處了解到，房價主要包括土地成本、建安成本、稅費以及開發(fā)商利潤等，其中，“土地成本和建安成本大概占六到七成，開發(fā)商最終利潤也只是房價的12%左右。”
江先生表示，土地成本大概占總房價的30%~40%左右。該公司目前竣工的一個項目，樓面地價大概在1500元/平方米，起初售價為6500元/平方米，現(xiàn)在降為5700元，按此計算，土地成本占據(jù)了總房價的26%。
建安成本主要是人工、建材等，和土地成本一起可能占到房價的70%。“不同城市的建安成本是不一樣的，甚至差別很大，在二、三線城市，建安成本大概是每平方米1600元~1800元，一線城市可能是2000元到2500元，高檔物業(yè)成本更高，有的達到4000元。”
此外是稅費成本。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中稅種比較多，主要包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及發(fā)放工資代扣代繳個人所得稅等。“各種稅費成本大概占房價的10%左右。”江先生表示。
最后，企業(yè)的融資成本、財務(wù)成本、管理成本，以及設(shè)計、廣告和營銷等成本，“大概占了總房價的5%~8%”。
按江先生的說法計算下來，記者發(fā)現(xiàn)，雖然目前房價高企，但開發(fā)商最終利潤也只是房價的12%左右。
開發(fā)企業(yè)的稅費成本
營業(yè)稅 營業(yè)收入的5%
城建稅 營業(yè)稅的7%
教育費附加 營業(yè)稅的5%
其他：土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及代扣代繳個人所得稅等。
不同數(shù)據(jù)
上市房企營業(yè)
利潤率最高超40%
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示，房地產(chǎn)開發(fā)商并不全是根據(jù)成本定價，還要看市場的供需關(guān)系，而且要看是什么時候拿的地，“但對12%的利潤率，我個人持保留意見。”而廣州另一開發(fā)商認(rèn)為，12%的利潤也是很有可能的，不同公司開發(fā)的品種不一樣，回報也是不一樣的。
而記者查閱上市房企財務(wù)報表發(fā)現(xiàn)，其利潤集中在10%到40%之間，其中，在萬科、保利、招商和金地四大龍頭公司中，招商地產(chǎn)的營業(yè)利潤率達到37.36%，而金地集團只有9.13%。
土地成本因素。廣州某開發(fā)商透露，如果是在2004年到2005年，土地成本只占房價的20%左右，有的甚至在15%以下，要是2007年拿地，其成本就會高達40%，有的會達到65%。
整體計算因素。李粵湘指出，開發(fā)商是整體計算利潤率，而不是按某個項目、某個樓盤，也許某個項目獲利很高，別的項目就不一定了。(張忠安)
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