“明年房貸政策有收緊趨勢(shì)，但應(yīng)該不會(huì)有太大變化，因?yàn)槠涠际且灾С窒M(fèi)性需求為主。只是，二套房貸政策可能會(huì)真正收緊，主要目的是為了抑制投資。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，通脹預(yù)期使得明年房地產(chǎn)政策調(diào)控的重點(diǎn)在于抑制投資。
房貸政策年終收緊
近期，在房地產(chǎn)界盛傳已久的“房貸優(yōu)惠政策即將取消”的消息最終被銀監(jiān)會(huì)否認(rèn)，但是，各大商業(yè)銀行已經(jīng)在不同程度上對(duì)房貸有所收緊。
“明年房貸政策不可能還這么寬松。”中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，今年政策之所以寬松，是在金融危機(jī)的大環(huán)境下，國(guó)家為了刺激消費(fèi)市場(chǎng)出臺(tái)了系列優(yōu)惠政策。而目前房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭過(guò)猛，如果繼續(xù)執(zhí)行刺激性政策，泡沫會(huì)越積越多，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
從近期各個(gè)銀行的表現(xiàn)來(lái)看，除了一些銀行已經(jīng)在收緊房貸政策之外，日前還有消息指出京滬多家銀行停辦個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)。“受到批貸政策從緊和第四季度多數(shù)銀行貸款額度告罄的影響，個(gè)人抵押貸款難度確實(shí)越來(lái)越大。但從官方口徑發(fā)布停止抵押貸款的可能性不大。”徐東華向記者介紹，目前個(gè)人抵押貸款的辦理時(shí)間較前幾個(gè)月已經(jīng)明顯加長(zhǎng)。“除了流程上的變化，各家銀行對(duì)于抵押貸款利率的控制也更加嚴(yán)格，直接上升的貸款成本也導(dǎo)致了很多申請(qǐng)人無(wú)功而返”。
“年初寬松年底嚴(yán)格，這是商業(yè)銀行的一種規(guī)律。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，關(guān)于房貸優(yōu)惠政策，央行并沒(méi)有出臺(tái)新的規(guī)定，因?yàn)樵谧畛踔朴喎抠J利率七折優(yōu)惠政策時(shí)，相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有明確到期日期。
顧云昌告訴記者，現(xiàn)有的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策共有三個(gè)方面：房貸優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、土地優(yōu)惠。其中，真正涉及年底到期的只有稅收優(yōu)惠政策中的營(yíng)業(yè)稅。
去年年底，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》明確了實(shí)施營(yíng)業(yè)稅減免：“將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。”政策暫定執(zhí)行時(shí)間至2009年12月31日。
“除了營(yíng)業(yè)稅減免政策年底到期外，目前尚未有相關(guān)部門(mén)表態(tài)暫停執(zhí)行房貸優(yōu)惠政策。”顧云昌表示，現(xiàn)在是政策制定層面沒(méi)有變化，但在執(zhí)行層面，各個(gè)商業(yè)銀行一改年初的寬松態(tài)度，在嚴(yán)格執(zhí)行貸款程序的過(guò)程中又提高了門(mén)檻。因此，市場(chǎng)普遍感覺(jué)房貸政策在收緊。
嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策
雖然年底房貸政策收緊已成為很多業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)，但同時(shí)，業(yè)界表示這種調(diào)整只是微調(diào)，明年不會(huì)出臺(tái)過(guò)于強(qiáng)烈的利好或利空消息。
“事實(shí)上，房貸市場(chǎng)不需要再出什么重拳，只要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策就行。”尹伯成告訴記者，二套房貸政策是個(gè)老政策，但今年經(jīng)濟(jì)環(huán)境特殊，很多銀行幾乎放棄執(zhí)行這一政策。
顧云昌也表示，今年一季度甚至二季度，一些商業(yè)銀行為了完成貸款額度以及應(yīng)對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，在執(zhí)行過(guò)程中不是適度放松而是過(guò)度寬松。以至于今年五六月時(shí)杭州市、上海市等地銀監(jiān)會(huì)不得不再次強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。
二套房貸政策可以說(shuō)是影響房地產(chǎn)最重要的行業(yè)政策，從2007年9月份出臺(tái)以來(lái)就開(kāi)始顯示其政策威力，揭開(kāi)了市場(chǎng)調(diào)整的序幕。但后來(lái)，隨著改善型普通自住房定義的出現(xiàn)，二套房的界定模糊不清，使得這一政策名存實(shí)亡。雖然今年下半年銀監(jiān)會(huì)再次要求從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸政策，但目前市場(chǎng)仍處于“非一刀切的從嚴(yán)”。
“一些銀行一直都在通過(guò)二套房界定模糊不清來(lái)打擦邊球，但明年，監(jiān)管部門(mén)必須嚴(yán)控這種行為。”尹伯成表示，明年通貨膨脹預(yù)期加大，市場(chǎng)面臨流動(dòng)性過(guò)剩，如果不對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)有所限制，炒房行為會(huì)重現(xiàn)。屆時(shí)，房地產(chǎn)泡沫只會(huì)越吹越大。
對(duì)于明年要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，顧云昌也表示非常必要。但他同時(shí)建議，商業(yè)銀行在執(zhí)行時(shí)應(yīng)該有所區(qū)別，如熱點(diǎn)城市嚴(yán)格執(zhí)行，而中西部等非熱點(diǎn)城市可以適度寬松，因?yàn)槠涫袌?chǎng)尚未形成投機(jī)。各商業(yè)銀行的政策也應(yīng)各有側(cè)重，市場(chǎng)要有所競(jìng)爭(zhēng)，這樣政策才能發(fā)揮真正的效應(yīng)。
對(duì)于房貸政策收緊的消息，開(kāi)發(fā)商顯得并不擔(dān)心。一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)商告訴本報(bào)記者，每年年底信貸政策都會(huì)收緊。最重要的是，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還沒(méi)有好到國(guó)家需要重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候。該地產(chǎn)商同時(shí)表示，今年經(jīng)濟(jì)環(huán)境如此之差，房子卻賣得非常好，大家的資金鏈也不像去年那么緊張，所以信貸收緊對(duì)地產(chǎn)商的影響不會(huì)太大。相反，老百姓更關(guān)心房貸政策的變化，近期因?yàn)椤胺抠J優(yōu)惠政策取消”的消息而導(dǎo)致二手房成交量上升就是一個(gè)例子。
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