2006年，中央以及地方出臺了包括土地、金融、稅收以及社會保障體系結構、產品供應結構等一系列的調控政策。然而，一年過去了，雖然住房結構調整的概念被普遍認同，保障性住房土地政策、開發思路已經形成，但政策“組合拳”的收效尚差強人意，北京等一些城市的房價仍舊一路飆升。2007年，這樣的局面是否會依舊延續？
從2003年央行121號文件到2004年“8·31”大限，從2005年3月國務院出臺8條意見穩定房價，再到2006年國務院提出促進房地產業健康發展6項措施，房地產調控的力度越來越大，措施也越來越嚴厲，可房價愣是在“且調且漲”的曲線下一路前行。
2006年被業界稱為“房地產政策年”。中央以及地方針對過快增長的房價，幾乎從房地產的各環節出臺了一系列的調控政策，包括土地、金融、稅收以及社會保障體系結構、產品供應結構的重大調整。然而，一年過去了，雖然住房結構調整的概念被普遍認同，保障性住房土地政策、開發思路已經形成，但政策“組合拳”的收效尚差強人意，北京等一些城市的房價仍舊一路飆升，政府宏觀的核心目標并未達到。時值歲尾，有關2007年房價升跌的猜測與爭論成為業界內外關注的焦點。
政策執行力決定今年房價
政府對房地產行業全方位的調控政策并未有效勒住房價這匹“野馬”，投資增長依然較快。2006年10月份房地產開發投資的完成額為14610.55億元，同比增長24.1%，比2005年全年的20.5%又增加了約4個百分點，房地產市場投資過熱的勢頭并沒有緩解。2006年10月份連續下降了4個月的房屋銷售價格也有所抬頭，銷售價格指數為105.4%，比9月份上升了0.1個百分點，房價的走勢呈現出不確定的態勢。人們對宏觀調控的效果倍感質疑，房地產市場的宏觀調控該何去何從？
“2006年涉及房地產各方面的調控政策已基本到位，2007年的主要任務是落實既有政策?！苯ㄔO部某官員表示。對建設部的這一觀點房地產界人士表示認同。認為，2006年的各項政策是有的放矢的，方向正確，但有些重要政策缺少實施細則，比如“70%·90平方米”的產品結構調整政策、有關禁止審批別墅類用地的政策，看起來很好，但難于執行，或是在執行過程中被打了折扣。因此，2007年關鍵是加強已有政策的細化與落實。目前對房地產的調控政策除了在持有環節還可以出臺一些市場化的稅收政策，但新政的出臺不再是重點，房地產在今年將進入“政策執行年”，房價的走向取決于政策的執行力度。
房價上漲非房地產單一原因
全國工商聯房地產商會會長聶梅生一直以來的觀點，房地產熱并非房地產單一的原因，實際上引起2006年宏觀調控的原因，并非房地產本身，而是跟整個宏觀經濟現狀相關。長期的貨幣流動性過剩、低利率、進出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值五方面因素共同造成了房地產投資熱。
前摩根斯坦利亞太區首席分析師謝國忠也認為，房價上漲的重要原因來自于地方財政和中央財政之間稅收的不平。由于地方政府的財政收入比起中央源頭要少，但是支出卻更大，因此長期以來形成依賴房地產發展以補貼地方財政的慣例，這是地方政府對房價推波助瀾的根本原因。
著名經濟學家蕭灼基提出：“降低房價的一個途徑是降低成本，政府首先應該從降低土地批租價格入手，其次要減少稅種。”
顯然，要想平抑房價，今年必須要改變目前的現狀，從更深的層面給予政策性的調整。
房地產已連續幾年一路高歌。謝國忠提出，房地產是地域性很強的產業，但是當房地產金融占主導的時候便成為全國性的，而全國性的房地產市場將受到經濟周期的影響，他預測國內房地產的谷底將在2008年或者2009年?；谡w經濟發展的影響，不少業內人士也認為，房地產業將在明、后年走向低谷。但今年由于土地供量受去年政策調整產生滯后以及整體經濟向好、人民幣升值、奧運等諸多因素的作用，中高檔房價格無疑仍會上漲，而這將使整體房價被拉動上漲。
業內人士認為，在現有政策基礎上，隨著宏觀調控的深入，房地產市場將朝著穩定方向發展。比如，股市漸成牛市，過剩貨幣開始從房地產外流；進出口順差也開始減少。聶梅生認為，全國房地產投資會漸漸平穩，未來房價不會大漲大落，中等收入人群的住房前景是良好的。
產業結構性調整急需到位
房價漲幅速度過快、供應結構性失衡是一個重要原因。2006年，政府已經清醒地意識到，要想平抑過快增長的房價，必須使商品房市場和保障性住房市場兩條腿都健全起來，進而對房地產做出結構性調整。
有關中低階層住房的限價土地政策、建設部等九部委“70%·90平方米”的政策框架已經推出。但從目前看，這些重要的政策在實施環節沒有得到很好落實。
由于“70%·90平方米”政策推出后，其相關細則至今尚未出臺，北京已經有許多項目被“低調放行”，
同時延遲了諸多項目的上市時間，致使這一被認為2006年最具威力的新政在執行環節大打折扣，加劇了市場供需的緊張局面。
盡管政府方面強調，“70%·90平方米”政策須與“十一五”規劃同步執行，但據偉業顧問了解到的市場情況看，目前90平方米以下的供應量不足整體的30%，2007年新增項目受“70%·90平方米”限制的數量也很有限，此政策對住宅供應結構的影響在今年暫時無法體現。
“70%·90平方米”政策的目的并非是大戶型、小戶型的調整，而是要完善保障類住房的供應結構和供應體制。顯然，2007年房地產市場急需這一政策的執行細則的出臺，這項對房價產生明顯影響的政策將是社會各界期盼的。
同樣，限價房的提出在2006年著實吸引眾人的目光，限價房備選用地入市早晚關系到2007年低價商品房的供應量，對市場價格會產生一定影響。但在北京，去年18塊限價房備選土地推出后，卻因缺少土地招標細則和“限戶型、限房價”的執行細則后續工作難以推進。限價房與經濟適用房如何區別，“限價”是否應采取動態定價，如何限定買家范圍以及怎樣確立退出機制等問題，已經成為今年老百姓非常關心，政府相關部門急需解決的一大現實問題。
出讓土地有待形成有效供應
供需關系直接決定房價的高低。盡管政府一再申明，北京土地供量可以滿足5年的開發需求，但近兩年業內對土地的呼聲始終不斷。
中原地產華北區總裁李文杰分析，土地供應短缺將帶來2007年上半年可供上市銷售的房屋套數供應持續下降，而購買力的積蓄將不得不面對今年房價大漲的事實。
有業內人士提出，北京2002年到2005年政府已經出讓的住宅用地尚有4500公頃，規劃住宅面積約8000萬平方米沒有形成住宅供應量。估計其5000萬-6000萬平方米掌握在依靠銀行貸款和銷售回款的中小開發商手中。北京房價出路在盤活這8000萬已出讓土地。
從政府動作看，北京土地整理部門也在加快土地上市步伐，最近將有65塊土地陸續入市進行交易，其中住宅性質土地供應達39宗，除12宗未注明規劃建筑面積外，已有可建筑面積達415萬平方米。但土地從批租到開發成產品上市供應需要相當長的過程，相關部門對規劃的審批速度、開發商的資金調配、新政策的影響、拆遷進程等都會影響有效供應的形成。有業內人士認為，即便今年加快土地供應量，也不能在近期使住宅供應量明顯增加。
政策有效性直接影響房價
政策本身的有效性對房價會產生直接影響。去年，國土資源部多次發文強調，禁止對“別墅類”用地的審批，然而由于該政策缺少相關部門在產品概念上的界定，致使該項政策成為“空中樓閣”，別墅類用地并沒有得到抑制，普通住宅用地并未因此而增加。相反，還引發出市場上的“稀缺”概念炒作，致使別墅等低密度住宅項目銷售價格迅速增長。
對此，房地產業界人士認為，房地產管理相關部門應該形成合力，避免政策本身存在漏洞，在今年及時出臺相關規定，使禁止批租的別墅類用地真正轉化為普通住宅用地，從而減少人為的漲價因素。
許多業內人士認為，2006年土地供應因為“70%·90平方米”新政要求調整住房戶型結構，而影響了供應進程，2007年的土地供應將大幅增加。從現有情況看，由于人們對2008年后樓市走向不盡看好，今年多數樓盤會加緊上市。下半年北京商品房供應有可能走出去年的低迷狀態，商品房的供需矛盾將得到極大緩解。中原地產認為，2007年下半年將出現商品房集中上市的現象。偉業則預計，北京有效供給住宅面積約2145萬平方米，比2006年的供應量可增長50%以上。供量的增加和需求的平穩增長，將使房價在下半年相對放慢增長速度。(作者：陸昀)
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